El proyecto del Centro de Música de Las Armas se dibuja

Publicado el 28 de Mar de 2011 en las categorias de: Noticias | No hay comentarios »

Despues de años esperando un uso ordenado del Barrio de San Pablo, parece que la próxima apertura en este año del Centro de la Música va a ser un paso en esa dirección.

Después del acierto de dotar de uso a los Solares no edificados con la experiencia del proyecto “Estonoesunsolar“, parece que a finales de este año tendremos un nuevo lugar cultural en la ciudad maña. Se trata del Centro de Musica Las Armas, situada en el entorno de la Calle las Armas y Casta Álvarez, junto a un gran edificio de viviendas de protección oficial que también se entregarán este año. En la misma, parece ser que se encontrarán usos culturales, con actuaciones en vivo y con lugares para el aprendizaje y ensayo de los grupos musicales.

Desde hace mucho tiempo, y a nivel personal, he creido que dotar de usos municipales a las calles del casco histórico puede hacer que las viviendas y pisos de la zona comiencen a gozar de un tipo de vida más integrado con el resto de la ciudad, y con mejores servicios. De la misma manera que instalar el servicio municipal de la rehabilitación urbana en la Calle San Pablo me parece todo un acierto, creo que todo servicio público que se pueda localizar en estas calles otorga un doble valor a la zona.

Aqui os dejo el enlace que ha publicado el Heraldo de Aragón al respecto.

El mantenimiento del Ascensor tributa al 18%

Publicado el 25 de Mar de 2011 en las categorias de: Administracion de Fincas | No hay comentarios »

Tras varios artículos donde hemos estudiado la posible tributación de los servicios de mantenimiento del ascensor al 8%, hemos recibido una respuesta específica de la Agencia Tributaria, donde se aclara definitivamente que el mantenimiento que realizan las empresas a los ascensores de las comunidades de propietarios tributan al 18%. Todo ello a pesar de la consulta vinculante que nosotros nos hicimos eco hace unos meses, donde se afirmaba por parte de la AT que el mantenimiento de las empresas de electricidad (por ejemplo, el de un portero automático) tributa al 8%.

En este caso, no se entiende que los trabajos de mantenimiento del ascensor sean ejecuciones de obra, sino de servicios, una distinción que impide la aplicación del tipo reducido a este tipo de obras de mantenimiento. A pesar de ello, desde nuestra oficina hemos conocido casos de primera mano donde ya se ha aplicado el tipo reducido del IVA a algunas comunidades, por lo que ahora será necesario regularizar dicha situación.

Si desea solicitar presupuesto para su Comunidad de Propietarios, pídanos presupuesto sin compromiso.

Cúanto vale mi piso en Zaragoza?

Publicado el 16 de Mar de 2011 en las categorias de: Opinion, Venta | No hay comentarios »

Desde la explosión de la burbuja, son muchos los clientes que se acercan a nuestra oficina con la intención de poner su piso en venta. Muchos de ellos ni siquiera quieren hacer negocio, tan solo quieren venderlo para seguir con su vida.

Pisos Zaragoza

La gran mayoría llegan con ideas equivocadas sobre su precio, posiblemente porque todavía recuerdan los precios de venta de algún vecino años atrás. Pero ahora ya no valen esos precios, hay que asumirlo y aceptarlo, porque sino podemos caer en el error de poner un precio desorbitado y pensar “no tengo prisa en vender”, cuando realmente lo que estamos diciendo es “no quiero vender”.

Os voy a adelantar que no es sencillo realizar una tasación de un piso, y mucho menos ahora. Todo el mundo piensa que le estás diciendo un precio muy bajo en tu propio beneficio, cuando en ocasiones estás dando un precio orientativo que posiblemente se deba negociar a la baja en el momento de venta. Por eso, en algunas ocasiones les explico cómo he llegado a ese precio, aunque sea una explicación demasiado simple, para que puedan hacerse una idea de por donde van los tiros.

Una vivienda (o cualquier otro inmueble) casi siempre es susceptible de alquilarse, por lo que se puede valorar en función de la rentabilidad que se le podría sacar alquilándolo. Por nuestra experiencia personal, un piso medio en una zona normal debería tener una rentabilidad de entre un 4,5%, 5,5% y un 6%. Pero esta afirmación tiene matices: No es lo mismo alquilar un piso en el centro, que un piso en un barrio periférico o un cuarto sin ascensor, por lo que para valorar la rentabilidad habrá que atenerse a la mayor dificualtad para alquilarlo.

Eso significa, que a mayor dificultad para lograr un inquilino, deberemos tener en cuenta una mayor rentabilidad, porque corremos mayores riesgos (es decir, no alquilar el piso durante una buena temporada). Según sea esa dificultad, deberemos subir la rentabilidad al 6%-6,5% o incluso al 7%.

Una vez que hemos definido el tipo de interés que se le debe aplicar, debemos averiguar el precio de alquiler. Suele ser sencillo encontrar precios de alquiler de la zona, ya sea con ejemplos actuales de vecinos, ya sea mirando varios portales de oferta inmobiliaria.

Ya está? Vamos a poner un ejemplo.

Un piso de 60 m2, en un barrio de cualquier ciudad que se puede alquilar en 600 €/mes con cierta facilidad, cuanto vale?

600 € x 12 meses= 7200 €, que estamos calculando una rentabilidad del 4,5% (fácil de alquilar), por lo que un 1% sería 1600 € x100= 160.000 €. Una vez obtenido ese precio, hay que tener en cuenta que existen multitud de factores que pueden modificar ese precio (estado de conservación, zona, servicios,…) pero no hay que olvidar que estamos ante una buena orientación.

El precio del alquiler baja de media en febrero un 0,3%

Publicado el 15 de Mar de 2011 en las categorias de: Alquiler, Noticias | No hay comentarios »

De la misma manera que se reflejaban los aumentos en los precios de la vivienda, hoy en día los medios de comunicación se hacen eco de las bajadas medias en los precios de las ventas y alquileres de pisos. En este caso, la estadistica nos arroja una ligera bajada del 0,3% que de por sí no es noticia, aunque posiblemente pueda señalar un ligero cambio de tendencia.

Si leemos con más detenimiento, nos damos cuenta que nos encontramos ante un estudio de una web de oferta inmobiliaria (en este caso Fotocasa) que publica sus informes mes a mes, y que no refleja sino la oferta de su portal.

Desde Fincas Torrenueva, hemos visto como el comienzo del año2011 ha supuesto una mayor demanda en cuanto a los alquileres en Zaragoza, pero también acompañado por una negociación que se origina por la complicada situación económica de los inquilinos.

A continuación podéis leer un estracto de la noticia, si quereis leer la noticia original, podeis verla aquí.

Según datos del mes de febrero del portal inmobiliario fotocasa.es, el precio medio de la vivienda de segunda mano en régimen de alquiler en España se sitúa en 7,98 euros por metro cuadrado al mes (euros por metro cuadrado al mes), lo que supone un descenso de -0,3 por ciento respecto al precio del mes de enero (8,01 euros por metro cuadrado al mes). Desde que se registrara el valor máximo del precio del alquiler en España (10,12 euros por metro cuadrado al mes en mayo de 2007) los precios han caído un 21,1 por ciento.

En el análisis por ciudades destacan San Sebastián, Barcelona, Bilbao y Madrid por son las poblaciones españolas donde alquilar una vivienda es más caro. En concreto, San Sebastián lidera el ranking con 12,77 euros por metro cuadrado al mes, tras un incremento del 0,9 por ciento en el último mes. En segundo lugar le sigue Barcelona, que en febrero sitúa su precio en 12,64 euros por metro cuadrado al mes, tras registrar una leve caída de -0,1 por ciento. En tercera posición Bilbao cuenta con un valor medio de 12,42 euros por metro cuadrado al mes y registra un incremento del 1,8 por ciento. Y finalmente Madrid se sitúa en los 11,81 euros por metro cuadrado al mes, tras registrar una caída del -0,1 por ciento.

Estudio sobre los diferentes precios de alquiler en Zaragoza

Publicado el 14 de Mar de 2011 en las categorias de: Alquiler, Noticias | No hay comentarios »

Puede parecer una obviedad, pero no siempre estuvieron tan claras las diferencias: depende del barrio en el que busques, encontrarás unos precios de alquiler, en algunos sitios más barato y en otros más caro. Durante la burbuja inmobiliaria también fue así, pero el encarecimiento de las zonas más económicas hacían que las diferencias fueran menores, a pesar de que las zonas más caras también habían elevado los precios de manera paulatina.

Conforme a un artículo publicado por el Heraldo de Aragón, la zona más cara para alquilar un piso en  Zaragoza sería la Floresta, siendo las zonas más baratas Torrero y el Arrabal. La zona centro se encuentra en la zona media de la estadística, aunque hay que tener en cuenta que existen zonas de gran contraste dentro del centro y el Casco Histórico de Zaragoza.

10 detalles a la hora de alquilar un piso

Publicado el 14 de Mar de 2011 en las categorias de: Alquiler | No hay comentarios »

Ya está. Lo encontraste. Es el piso en alquiler que buscabas. Has llegado a un acuerdo con el dueño en cuanto al precio y parece que la cosa está hecha. De todos modos, conviene no precipitarse y conocer los detalles en los que debes fijarte a la hora de firmar un contrato de alquiler de piso. A continuación os pongo los que considero los 10 detalles más importantes a la hora de alquilar un piso:

1.-Duración del contrato: La Ley es clara al respecto. Si el inquilino cumple su parte (que básicamente se puede resumir en cumplir sus obligaciones de pago, uso correcto y buen mantenimiento) tiene derecho a cinco años de contrato. De todos modos, hay propietarios que tratan de mantener el control de su piso en alquiler recurriendo a la artimaña del contrato de temporada. Además de ser una forma un tanto burda de darle la vuelta a la ley, no sería la primera vez que un tribunal considera ese tipo de condiciones como nulas y no puestas.

2.-Gastos de Comunidad: Es necesario especificar en el contrato si los gastos de comunidad están o no incluidos en la renta mensual, y quién debe pagarlos. Si es el inquilino quien debe pagarlos, se debe especificar el coste actual de la comunidad, para que quede constancia.

3.-Muebles: Si alquilas un piso amueblado, es recomendable realizar un listado de los muebles que recibes y su estado. No sería la primera vez que la devolución de una fianza es discutida por el casero al decir que los muebles se devuelven en mal estado. De hecho, es el propietario quien debería estar más interesado en hacerlo.

4.-Otros Gastos (IBI, Basuras…): Si además del pago del alquiler del piso, debes pagar otro tipo de gastos (hace poco se creó una nueva tasa de basuras en Madrid, y hubo una gran discusión sobre a quién correpsondía) se deben especificar en el contrato de alquiler, y al igual que en el caso de la comunidad, hay que escribir el coste del último recibo pagado al respecto.

5.-Ayudas o Subvenciones: Si vas a pedir subvenciones, es necesario que cumplas todos los requisitos que te van a pedir. Por ello, te recomiendo que antes de firmar el contrato, acudas a la administración para saber exactamente lo que necesitas, y así poder pedir que se incluyan ciertos datos en el contrato (en ocasiones hay contratos donde no se incluyen los metros de la vivienda, y suele ser un requisito a la hora de pedir una subvención)

6.-Fianzas: En Aragón es un tema que está muy claro, un mes para pisos sin amueblar y dos si es un piso amuablado. Estas fianzas deben depositarse en el servicio autonómico correspondiente (es posible que en otras Comunidades Autonomas haya otra normativa). Estas fianzas son obligatorias por ley, así que no son negociables.

7.-Avales Bancarios: Además de las fianzas, el propietario puede pedir otro tipo de garantías. En ocasiones se solicita un Avala bancario por cierta cantidad de dinero. Creo que es una condición demasiado dura para el inquilino. Podrías intentar negociar la contratación de un seguro de alquiler, que cuesta menos y le da garantías muy cercanas al propietario

8.-Altas de los suministros: Tiene el piso que vas a alquilar la luz, el agua.. dados de alta? Es necesario algún tipo de boletín para ello? Por norma, el propietario debe entregarte la vivienda de manera que pueda cumplir su uso objetivo, que es vivir en ella. Eso significa que debes poder darte de alta, y que si fuera necesario algún tipo de boletín de gas o luz correría por su parte. Hoy en día, hacer un cambio de titular o un alta es bastante similar en cuanto a coste económico, pero no está de mas que lo consultes.

9.-Mascotas: Tienes un perro o un gato? Pregunta si el propietario tiene algún problema con eso. Hoy en día muchos incluyen una clausula donde se prohibe la tenencia de animales en los pisos de alquiler, principalmente por miedo a los destrozos que puedan realizar. De todos modos, existen seguros para este tipod e animales, y puede que el dueño acepte a quitar esta clausula si le entregas una copia del seguro contratado.

10.-Consulta a un profesional: No siempre es fácil entender las clausulas de los contratos. Por eso, te recomendamos que solicites una copia de lo que se va a firmar uno o dos días antes, para poder leerlo con tranquilidad y si lo consideras oportuno, dejar que lo examine un profesional, como puede ser un Agente de la Propiedad Inmobiliaria. de este modo podrás acceder a tu piso de alquiler tranquilamente.

El 92% de los pisos se alquila en menos de seis meses

Publicado el 10 de Mar de 2011 en las categorias de: Alquiler | No hay comentarios »

El 92% de los propietarios de pisos y el 39% de los dueños de viviendas en España lograron alquilarlas y venderlas, respectivamente, en menos de seis meses durante el año pasado, según una encuesta realizada por el portal inmobiliario fotocasa.es. Este estudio, que tomó como base 5.000 encuestas, señala que en el caso de las ventas, el 74% de los propietarios tuvieron que ajustar sus pretensiones hasta un 20%, en tanto que respecto al alquiler, el 69% de los arrendadores debió rebajar los precios hasta un 10%. El informe concluye que “2010 ha sido un año propicio para el alquiler”.

A finales del 2010 aumentó la venta de pisos en Zaragoza

Publicado el 7 de Mar de 2011 en las categorias de: Noticias, Venta | No hay comentarios »

La venta de pisos en Zaragoza aumentó a finales del año 2010 en torno al 6%, posiblemente para intentar llegar a tiempo a la aplicación de las modificaciones en cuanto a la desgravacion por vivienda habitual. Estos datos suponen un gran cambio de tendencia en cuanto a la evolución de venta de viviendas que se venía produciendo desde el año 2007.

En Fincas Torrenueva hemos comprobado de primera mano la mayor demanda de compra de pisos, tanto a finales del año 2010, como desde inicios del año 2011. Posiblemente, los principales motivos que pueden soportar este cambio de tendencia serán tanto la posibilidad de negociación de los precios (desde inicios de la crisis inmobiliaria, los vendedores han ido asumiendo cada vez mayores márgenes de negociación) y una cierta normalización en cuanto al acceso al crédito hipotecario.

A pesar de que todos somos conscientes de que no encontramos en un mercado a la baja, también es importante saber que podemos traer las futuras rebajas de precios al presente mediante la negociación de precios, lo que nos hace ganar en cuanto a tiempo de disfrute de nuestro piso. Es decir, si calculamos el posible beneficio en cuanto a la rebaja que se producirá en el próximo año, y la traemos al presente, nos beneficiamos de un tipo de interés que posiblemente estará más alto el próximo año.

A continuación es dejo un enlace a una noticia similar que ha publicado el Heraldo de Aragón.

Euribor Febrero 2011: 1,714 %

Publicado el 4 de Mar de 2011 en las categorias de: Noticias | No hay comentarios »

Decía al publicar el cierre del Euribor en Enero de 2011 que a finales de año rondaría el 2%, y tan solo ha hecho falta un mes para demostrarme lo equivocado que estaba. La mejora de las economías euroopeas, ha hecho subir el índice dia a dia, especialmente ahora que Trichet ha dejado claro que los tipos de interés van a comenzar a subir.

El Euribor en Febrero ha alcanzado el 1,714%, lo que supone un pequeño apretón a los particulares que tienen su hipoteca referenciada al Euribor. Además, tal y como decía antes posiblemente marzo acabe en cuotas todavía superiores.

Después del poco éxito que hemos tenido a la hora de prever la evolución del Euribor, no me arriesgo a hacer ninguna predicción!

Los Hipotecados deben prepararse para la subida del Euribor

Publicado el 4 de Mar de 2011 en las categorias de: Noticias | No hay comentarios »

Las últimas noticias respecto a los tipos de interés dejan cada vez más claro que el próximo mes el Banco Central Europeo subirá los tipos de interés hasta aproximadamente el 1,25%. Las últimas semanas, de por sí, el Euribor ha ido aumentando día tras día, y la recuperación económica en gran parte de los paises europeos hace previsible que los tipos no tardarán en subir. En el caso de España, eso supone una mala noticia, tanto a nivel general como para los particulares. A nivel general supone un mayor desembolso a la hora de devolver los créditos que tienen administraciones y empresas, con la concecuente complicación en cuanto a liquidez, y a nivel particular afecta en cuanto a las actualizaciones de las hipotecas que haya a partir de las subidas, puesto que la mensualidad aumentará en un momento en el que las dificultades económicas son mayores.

Desde las últimas declaraciones de Jean Claude Trichet, parece seguro que en la próxima reunión, los tipo s subirán, por lo que recomendamos a nuestros clientes que vayan preparandose para el aumento en cuanto a intereses (no hay que olvidar que desde hace un año estos se encuentran en sus niveles más bajos).

Podéis leer la noticia original de Real Estate Press pulsando aquí.