Dudas sobre los informes de eficiencia energetica

Publicado el 21 de Jun de 2013 en las categorias de: Alquiler, Opinion, Venta | No hay comentarios »

Tras la entrada en vigor de la normativa que obliga a la realización de informes de eficiencia energética a los vendedores y arrendadores en el momento que ofrezcan sus inmuebles en venta o alquiler hemos podido estudiar con detenimiento toda la normativa, encontrando algunos puntos que nos resultan, como mínimo, confusos.

Tras afirmar al comiendo del Real Decreto la necesidad de estos informes para todos los casos de venta o alquiler, debemos acudor al desarrollo que se realiza en el Procedimiento Básico para ver cómo se debe entender y si existe alguna excepción (que las hay).

Las excepciones a esta obligación nos las encontramos en el Artículo 2 .2:

Se excluyen del ámbito de aplicación:
a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

De todos los puntos, nos interesan especialmente dos, el a) y el f):

Respecto al Punto A), excluye de aplicación los “Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico”, eso quiere decir que los edificios catalogados -sea cual sea el motivo- por el Ayuntamiento de Zaragoza están excluidos? O quiere decir que los entornos declarados como un Bien de Interes Cultural (por ejemplo, el Casco Historico de Zaragoza) lo están?

Si leemos el punto F), dice que se excluyen “Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.” nosotros creemos que aquí el legislador a olvidado poner “edificios o partes de edificios”, para que de este modo no sea necesario realizar informes en inmuebles (por ejemplo, Locales comerciales donde no se va a aprovechar ninguna instalación por obsoleta…).

Hemos realizado consultas por escrito de estos dos conceptos al Gobierno de Aragón,… pero de momento no hemos obtenido respuesta. Tan solo queremos dejar constancia de nuestra duda, para tener un lugar donde responder a las dudas una vez obtengamos respuesta por parte de la Administración.

El Tribunal Supremo obliga a BBVA y Cajamar a retirar las Clausulas suelo de sus hipotecas

Publicado el 13 de Jun de 2013 en las categorias de: Noticias, Venta | No hay comentarios »

clausula suelo

Tras la última aclaración del Tribunal Supremo la noticia del día es la decisión del Banco Bilbao Vizcaya y Cajamar de retirar todas las clausulas suelo de sus hipotecas (sin devolver el dinero cobrado de más por aplicarlas anteriormente), en vista de que la Sentencia del Supremo podría llevarles a numerosos juicios de reclamación que previsiblemente terminarían condenándolos. Se desconoce si el resto de entidades que aplicó clausulas suelo en sus hipotecas se plantean imitar esta medida, pero podría ser una buena medida de imagen para una Banca que actualmente no goza de mucha simpatía en la población española.

El Tribunal Supremo aclaró ayer su sentencia del 9 de mayo sobre la legitimidad de las cláusulas suelo en las hipotecas matizando que serán nulas todas las que no sean absolutamente transparentes, informan todos los diarios. Aunque el Supremo considera “lícito” el concepto en sí, exige un nivel de transparencia e información al firmante que, en la práctica, deja sin efecto buena parte de las cláusulas en vigor. BBVA o Cajamar anunciaron ayer que dejarán de aplicar las cláusulas suelo de toda su cartera hipotecaria, con efecto desde el 9 de mayo. La aclaración del Supremo responde directamente a una cuestión presentada por BBVA, Cajamar y Novagalicia -cuyos servicios jurídicos seguían estudiando el auto anoche- para concretar en qué supuestos deben anularse las cláusulas suelo según la sentencia.
Algunos juristas consideran que la decisión es más reputacional que por imposición legal. El resto del sector valora si seguir sus pasos y extinguir las cláusulas suelo del panorama hipotecario. En la citada sentencia, el Supremo definía como causa de nulidad seis supuestos. Uno, que la hipoteca tuviera “apariencia de un contrato de préstamo a interés variable” cuando el cliente no siempre se beneficia de una rebaja del precio del dinero. Dos, “la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio” del contrato. Tres, “la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo”. Cuatro, “su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA”. Cinco, “la ausencia de
simulaciones de escenarios diversos” que reflejen cómo afectan al cliente diferentes comportamientos del euríbor. Y seis, la “inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”. Las entidades señaladas habían cuestionado al alto tribunal sobre si hacía falta que se diesen a la vez todas estas
condiciones para anular una cláusula suelo, a lo que el Supremo contestó ayer que “no es preciso que concurran de forma simultánea todas las circunstancias”. En la práctica, eso supone que encontrar uno solo de los abusos reseñados en la hipoteca daría fundamento al cliente para recurrir su nulidad. El auto, en todo caso, hace hincapié en que la clave de la validez de la cláusula radica en que el cliente esté perfectamente informado. Con todo, el Supremo también aclara que “las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia”. Finalmente, el auto recuerda que la sentencia no tiene efectos retroactivos por lo que las entidades no estarán obligadas a devolver el dinero a los clientes que, en base a una cláusula abiertamente abusiva, no pudieran beneficiarse de las rebajas del precio del dinero en el pasado. En todo caso, las cláusulas abusivas no serán de aplicación desde el 9 de mayo de este año, que es cuando el Supremo dictó la sentencia, y la fecha que BBVA o Cajamar han tomado de referencia para anularlas de sus contratos.
Más allá de la transformación del modelo hipotecario español que pueda derivarse de la sentencia del Tribunal Supremo, por las exigentes garantías de transparencia que impone sobre las cláusulas suelo hipotecarias para considerarlas válidas, la anulación generalizada de esta cláusula en algunas entidades promete derivar en un importante impacto económico para ellas. En el caso de BBVA, de casi medio millón de hipotecas. “Se estima que con la actual cotización del índice de referencia mayoritariamente utilizado en esos contratos, euríbor a un año, la aplicación de esta medida a la cartera hipotecaria afectada por la sentencia producirá una reducción del beneficio neto después de impuestos en el mes de junio (primer mes completo en el que se aplicará) de 35 millones de euros”, estimaba ayer BBVA en el comunicado remitido a la CNMV. Un golpe que, si se extrapola a 12 meses, arroja un coste de 420 millones de euros anuales, si bien, como aclara la entidad, “en me
ses sucesivos el impacto dependerá de la evolución del euríbor a un año”. Después de todo, el índice se encuentra estos días en niveles cercanos a su mínimo histórico (ayer en 0,504%).
(Cinco Días. Primera página. Página 21. 5 columnas)

Acuerdo con el portal Pisoaprecio.com

Publicado el 13 de Jun de 2013 en las categorias de: Alquiler, Noticias, Venta | No hay comentarios »

pisoaprecio

Esta semana comenzamos la integración de nuestros anuncios de pisos en un nuevo portal. Se trata de la web Pisoaprecio.com, una página de anuncios joven que recientemente se ha adentrado en el difícil mundo de las webs de anuncios inmobiliarios.
Como inmobiliaria volcada en darle la mayor visibilidad a nuestros anuncios, es una buena noticia poder anunciar un nuevo medio donde nuestros clientes verán publicados sus pisos en venta o alquiler en Zaragoza.

Esperamos que en las próximas semanas podamos anunciar nuevas incorporaciones al actual listado de webs donde se publican nuestros inmuebles.

 

El número de compraventas sube en abril un 10% pero sigue en cifras muy bajas

Publicado el 11 de Jun de 2013 en las categorias de: General | No hay comentarios »

venta de pisos abril
La compraventa de viviendas se dio un respiro en abril tras aumentar un 10,8% respecto al mismo mes de 2012, hasta un total de 23.642 operaciones, según ha informado este martes el Instituto Nacional de Estadística (INE).
La estadística del INE se maneja en cifras menores, hasta el punto de que 2.300 viviendas más, -que es la diferencia entre
abril de 2012 y el de este año-, marcan un 10% de diferencia. En números absolutos, el mercado de la vivienda burbujea
por debajo del agua.
No se trata de un espejismo estadístico pero casi. El repunte de abril se produce después de que la estadística de compraventas cayera más de un 12% en anual en marzo, registrando un pobre saldo de 22.086 operaciones.
La estadística del INE, además, acumula entorno a cuatro o cinco meses de retraso con la realidad. Las ventas anotadas
en el mes de abril corresponden en realidad a las firmadas entre los meses de enero y febrero, justo los posteriores a los
que pusieron fin a los beneficios fiscales para la adquisición de viviendas.
Atendiendo sólo a los datos mensuales (abril sobre marzo), la compraventa de viviendas aumentó un 6,8%, el mejor dato en este mes desde 2009. El crecimiento interanual de abril en la compraventa de viviendas se ha debido tanto a los pisos nuevos como a los usados, aunque el incremento en el caso de los segundos ha sido mayor.
En concreto, la compraventa de viviendas de segunda mano aumentó un 15,6% el pasado mes de abril en tasa interanual, hasta sumar 13.352 operaciones, mientras que la de pisos nuevos subió un 5,1%, con 10.226 transacciones, la cifra más baja desde abril de 2012. La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el cuarto mes del año, en concreto el 90%, fueron viviendas libres. La compraventa de este tipo de viviendas aumentó un 12,7%, hasta 21. 220 operaciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas sumaron 2.358, con un descenso del 3,3% respecto a abril de 2012.

Arrendamientos Urbanos y la Prohibición de pagos superiores a 2500 €

Publicado el 4 de Jun de 2013 en las categorias de: Alquiler | No hay comentarios »

2500 euros

Esta mañana se nos ha dado una consulta que hasta ahora no habíamos previsto: A un cliente, con un local alquilado, el inquilino le había dicho de comenzar a pagarle en metálico (el motivo lo desconozco, es posible que tuviera algún problema con la cuenta,… o con Hacienda) y el propietario nos ha consultado si recibir el pago del alquiler en mano (y luego ingresarlo en la cuenta) podía incumplir con la limitación del pago de más de 2500 €, teniendo en cuenta que el alquiler es de unos 1000 € y la duración del contrato de un año.

Hasta ahora había creído que la limitación podía encontrarse en la factura, es decir, que si el alquiler es menor de esos 2500 €no se ve afectado por la prohibición, pero el cliente me insistía que el contrato es de un año, y aunque le fracciona el pago en mensualidades, el inquilino está obligado a pagar el total del año y es esa cifra la que debería contar.

Tras consultar con algunos compañeros, no he podido obtener una respuesta satisfactoria, hasta que he llegado al servicio “Informa” de la Agencia Tributaria. Es una web donde se van realizando consultas sobre algunos aspectos de las obligaciones tributarias, y donde se puede buscar en las diferentes respuestas si responden a nuestra duda.

Conforme a la consulta sobre “Operaciones Continuadas o de Tracto sucesivo” nos encontramos esta pregunta y Respuesta:

Pregunta

  • Un empresario recibe género semanalmente de un proveedor con el que tiene un contrato de suministro de material, en el que se establece que la facturación, liquidación y pago de los suministros se debe efectuar mensualmente. La última factura mensual emitida asciende a 4.000 euros. Asimismo, el empresario firmó un contrato de arrendamiento del local por un periodo de tres años, por el que abona 2.000 euros mensuales. Se plantea si estas operaciones se encuentran sometidas a las limitaciones a los pagos en efectivo.

Respuesta

  • A efectos de la cuantificación de los importes de las operaciones, la Ley 7/2012 se refiere a operaciones o pagos (como el art. 7.Uno.2). Con carácter general la cuantía de ambos conceptos coinciden. Pero en el caso de contratos de tracto sucesivo, la operación se desarrolla de forma continua en un período más o menos largo al que se refiere el contrato. En este caso no deben sumarse todas las operaciones facturadas en el año o durante la vigencia del contrato de suministro, ni tampoco debe acudirse a la materialidad de las entregas. La determinación de la cuantía se realiza en función de la facturación y cobro de estas operaciones. Por ello, en estos casos se debe acudir al pago de estas entregas o prestaciones.

    La periodicidad de la facturación, liquidación y pago de los suministros pagos deberá coincidir con la establecida en el contrato. La aplicación de las limitaciones a los pagos en efectivo no se verá impedida como consecuencia de los fraccionamientos del pago por periodos inferiores al establecido en el contrato, por la imputación de cantidades que deben liquidarse en un ejercicio a otro distinto con la finalidad de no superar la cuantía de la limitación, ni por cualquier otro ajuste que pretenda la modificación artificial de los pagos periódicos.

    En el caso planteado, el pago de la factura de suministro que asciende a 4.000 euros no se puede pagar en efectivo, mientras que si podría pagarse en efectivo el alquiler por importe de 2.000 euros.

En resumen, si la renta mensual es menor de 2500 € no se le aplica la prohibición. Pero, al hilo de esta cuestión, nos hemos interesado por otras cuestiones relativas a los arrendamientos urbanos y esta prohibición, y nos hemos encontrado con esta consulta sobre el Depósito de Fianzas:

Pregunta

  • Se plantea si se encuentran sujetan a las limitaciones a los pagos en efectivo las entregas dinerarias que el arrendatario aporta al arrendador como garantía de la adecuada utilización y conservación del bien inmueble y del pago de los alquileres, así como su devolución, cuando al menos uno de ellos actúe en calidad de empresario o profesional.

Respuesta

  • Las operaciones referidas frecuentemente se denominan fianzas, aunque jurídicamente se traten de la denominada prenda irregular (arts., 1857 y ss CC). Se pueden distinguir dos supuestos: Cuando el arrendador entrega las cantidades recibidas a la entidad o institución que, en su caso, determina la normativa como depositario legal en la respectiva CCAA (por ejemplo, en la Comunidad Autónoma de Madrid el IVIMA o en la de Cataluña el Instituto Catalán del Suelo), al quedar la fianza fuera de la disposición del arrendador, se entiende que no hay transmisión del poder de disposición y, por lo tanto, que no se produce una entrega de efectivo en el sentido exigido por la norma. En consecuencia, la fianza constituida en los términos reseñados no estaría sometida a la limitación de la Ley y la operación se podría realizar en efectivo cualquiera que fueran las cantidades entregadas. -Cuando la cantidad quede a disposición del arrendador, se produce la transmisión del poder de disposición sobre la cuantía de la fianza. En consecuencia, en este supuesto, si alguna de las partes actúa en calidad de empresario o profesional, la entrega de la fianza estaría sometida a la limitación de pagos en efectivo y no se podría exceder la cuantía legalmente establecida.

Esta respuesta es llamativa, cuando en la Ley, la Fianza debe de realizarse “en efectivo”, por lo que en los casos de fianzas mayores de 2500 €, el inquilino deberá entregarla mediante un Cheque bancario nominativo a nombre del arrendador… o bien a incumplir esta normativa.

Seguros de Comunidad. Conceptos Básicos

Publicado el 4 de Jun de 2013 en las categorias de: seguros | No hay comentarios »

Seguros_comunidad

Si hay algún contrato de seguro que no suele entenderse correctamente, es el del Seguro de la Comunidad: En muchas ocasiones, cuando hay un siniestro en el edificio, en muchas de las ocasiones no se llega a comprender hasta dónde llega el mantenimiento lógico del edificio y hasta dónde llega el seguro comunitario. Por ello, vamos a comenzar una serie de artículos para que sea posible explicar las diferentes situaciones que se pueden dar en una comunidad de propietarios y cual suele ser la cobertura que dan los seguros de comunidad (no obstante, habrá que estar a cada caso concreto, puesto que existen tantos contratos de seguro de comunidad como queramos, por lo que no estaría de más mirar la poliza)

Lo primero de todo, hay que comprender que el seguro de la Comunidad debe de redactarse en base a los datos reales del edificio. Eso quiere decir que los datos que le demos al seguro y los reales deben de coincidir lo más fielmente posible, puesto que en el caso de discordancia, el seguro puede negarse a cubrir el seguro más allá de lo que marque el papel. Os voy a poner algunos ejemplos:

-Metros Construidos: Nos hemos encontrado en algunas ocasiones que los metros declarados en la póliza y los reales (que constan en la escritura de Obra Nueva del Edificio, y normalmente son los mismos que los que aparecen en la web del Catastro) no coinciden. Esto es un error, puesto que en caso de siniestro de importancia, el seguro puede negarse a cubrir más allá de lo asegurado (que suele ser menor)

-Año de edificación: En otras ocasiones, se nos da el caso de comunidades que han realizado reformas de importancia en el edificio (de fachada, estructurales, instalación de ascensor…), pero lo han realizado sin inscribir el proyecto en el registro, por lo que el año de edificación se ve modificado, y puede ser un mayor coste para los vecinos.

-Estado de la instalación de luz/Agua/desagües: Conviene ser sincero. Si se han cambiado, decirlo, y si no se han cambiado, reconocerlo.

Si quiere pedir presupuesto para su seguro de comunidad en Zaragoza (o en cualquier parte de España), no dude en ponerse en contacto con nosotros en el 976 204999