Arrendamientos Urbanos y la Prohibición de pagos superiores a 2500 €



2500 euros

Esta mañana se nos ha dado una consulta que hasta ahora no habíamos previsto: A un cliente, con un local alquilado, el inquilino le había dicho de comenzar a pagarle en metálico (el motivo lo desconozco, es posible que tuviera algún problema con la cuenta,… o con Hacienda) y el propietario nos ha consultado si recibir el pago del alquiler en mano (y luego ingresarlo en la cuenta) podía incumplir con la limitación del pago de más de 2500 €, teniendo en cuenta que el alquiler es de unos 1000 € y la duración del contrato de un año.

Hasta ahora había creído que la limitación podía encontrarse en la factura, es decir, que si el alquiler es menor de esos 2500 €no se ve afectado por la prohibición, pero el cliente me insistía que el contrato es de un año, y aunque le fracciona el pago en mensualidades, el inquilino está obligado a pagar el total del año y es esa cifra la que debería contar.

Tras consultar con algunos compañeros, no he podido obtener una respuesta satisfactoria, hasta que he llegado al servicio “Informa” de la Agencia Tributaria. Es una web donde se van realizando consultas sobre algunos aspectos de las obligaciones tributarias, y donde se puede buscar en las diferentes respuestas si responden a nuestra duda.

Conforme a la consulta sobre “Operaciones Continuadas o de Tracto sucesivo” nos encontramos esta pregunta y Respuesta:

Pregunta

  • Un empresario recibe género semanalmente de un proveedor con el que tiene un contrato de suministro de material, en el que se establece que la facturación, liquidación y pago de los suministros se debe efectuar mensualmente. La última factura mensual emitida asciende a 4.000 euros. Asimismo, el empresario firmó un contrato de arrendamiento del local por un periodo de tres años, por el que abona 2.000 euros mensuales. Se plantea si estas operaciones se encuentran sometidas a las limitaciones a los pagos en efectivo.

Respuesta

  • A efectos de la cuantificación de los importes de las operaciones, la Ley 7/2012 se refiere a operaciones o pagos (como el art. 7.Uno.2). Con carácter general la cuantía de ambos conceptos coinciden. Pero en el caso de contratos de tracto sucesivo, la operación se desarrolla de forma continua en un período más o menos largo al que se refiere el contrato. En este caso no deben sumarse todas las operaciones facturadas en el año o durante la vigencia del contrato de suministro, ni tampoco debe acudirse a la materialidad de las entregas. La determinación de la cuantía se realiza en función de la facturación y cobro de estas operaciones. Por ello, en estos casos se debe acudir al pago de estas entregas o prestaciones.

    La periodicidad de la facturación, liquidación y pago de los suministros pagos deberá coincidir con la establecida en el contrato. La aplicación de las limitaciones a los pagos en efectivo no se verá impedida como consecuencia de los fraccionamientos del pago por periodos inferiores al establecido en el contrato, por la imputación de cantidades que deben liquidarse en un ejercicio a otro distinto con la finalidad de no superar la cuantía de la limitación, ni por cualquier otro ajuste que pretenda la modificación artificial de los pagos periódicos.

    En el caso planteado, el pago de la factura de suministro que asciende a 4.000 euros no se puede pagar en efectivo, mientras que si podría pagarse en efectivo el alquiler por importe de 2.000 euros.

En resumen, si la renta mensual es menor de 2500 € no se le aplica la prohibición. Pero, al hilo de esta cuestión, nos hemos interesado por otras cuestiones relativas a los arrendamientos urbanos y esta prohibición, y nos hemos encontrado con esta consulta sobre el Depósito de Fianzas:

Pregunta

  • Se plantea si se encuentran sujetan a las limitaciones a los pagos en efectivo las entregas dinerarias que el arrendatario aporta al arrendador como garantía de la adecuada utilización y conservación del bien inmueble y del pago de los alquileres, así como su devolución, cuando al menos uno de ellos actúe en calidad de empresario o profesional.

Respuesta

  • Las operaciones referidas frecuentemente se denominan fianzas, aunque jurídicamente se traten de la denominada prenda irregular (arts., 1857 y ss CC). Se pueden distinguir dos supuestos: Cuando el arrendador entrega las cantidades recibidas a la entidad o institución que, en su caso, determina la normativa como depositario legal en la respectiva CCAA (por ejemplo, en la Comunidad Autónoma de Madrid el IVIMA o en la de Cataluña el Instituto Catalán del Suelo), al quedar la fianza fuera de la disposición del arrendador, se entiende que no hay transmisión del poder de disposición y, por lo tanto, que no se produce una entrega de efectivo en el sentido exigido por la norma. En consecuencia, la fianza constituida en los términos reseñados no estaría sometida a la limitación de la Ley y la operación se podría realizar en efectivo cualquiera que fueran las cantidades entregadas. -Cuando la cantidad quede a disposición del arrendador, se produce la transmisión del poder de disposición sobre la cuantía de la fianza. En consecuencia, en este supuesto, si alguna de las partes actúa en calidad de empresario o profesional, la entrega de la fianza estaría sometida a la limitación de pagos en efectivo y no se podría exceder la cuantía legalmente establecida.

Esta respuesta es llamativa, cuando en la Ley, la Fianza debe de realizarse “en efectivo”, por lo que en los casos de fianzas mayores de 2500 €, el inquilino deberá entregarla mediante un Cheque bancario nominativo a nombre del arrendador… o bien a incumplir esta normativa.

Esta entrada fue publicada el martes 4 junio 04UTC 2013 a las 7:25 pm y está englobada en las categorias: Alquiler. Puedes seguir los comentarios y actulizaciones de este post a traves de RSS 2.0 feed.
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