FEBRERO 2018, resumen índices económicos y noticias inmobiliarias

Publicado el 2 de Mar de 2018 en las categorias de: Alquiler, Venta | No hay comentarios »

Ya se han publicado los índices económicos que afectan principalmente al mercado inmobiliario, como son el Euribor y el IPC correspondientes al mes de Febrero de 2018.

EURIBOR Febrero 2018: -0,191%

IPC Febrero 2018: +1,1%

El Euribor es el principal índice de referencia para la actualización de los tipos de interés aplicados a las Hipotecas en España. El IPC se aplica para la actualización de un gran número de alquileres, tanto de pisos como de locales. Este mes de febrero volvemos a tener una pequeña bajada del Euribor, a pesar de que en Enero subió un poco respecto a Diciembre. El IPC, por su parte, parece haber tomado la senda ascendente desde el pasado mes de diciembre, por lo que habrá que estar atentos a la inflación en 2018 si la tendencia sigue así.

Además de estos índice económicos, queremos destacar una selección de noticias que hemos leido durante el mes de febrero y que nos han parecido interesantes o destacables:

-Plusvalía, exento incluso con ganancia patrimonial: el gran número de recursos que se han planteado al Impuesto de Plusvalía municipal ha llegado hasta la posibilidad de casos en los que existe ganancia patrimonial en la venta, siempre y cuando se pueda justificar que no ha habido un aumento en el valor del terreno, que es en el que se basa la aplicación del impuesto. Este tipo de noticias aumentan la necesidad de una nueva ley reguladora de este impuesto, para evitar que los particulares que deban liquidarlo se encuentren en situaciones confusas y grises donde no queda clara la aplicación del impuesto. (Enlace a la Noticia)

-El número de compraventas de vivienda repuntó en 2017 por encima de las 450.000 viviendas. Este dato no se lograba desde el año 2010 tras la explosión de la burbuja inmobiliaria. Aunque en números todavía nos encontramos por debajo de las cifras de 775.000 que se vendieron en 2007 (es posible que nunca se vuelvan a observar cifras así), la tendencia de ventas es indudablemente al alza, tanto en número de ventas como en precio. Puede ser que el año 2017 marque un cambio de tendencia que podría ser el camino que siga el mercado inmobiliario durante los próximos años (Enlace a la noticia)

-Renta antigua en vivienda. Una reciente sentencia del TRibunal Supremo ha aclarado que si los costes de conservación de la vivienda exceden del 50% del valor del piso (excluido el valor del suelo), el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento con su inquilino conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. (Enlace a la noticia)

Barrios de Zaragoza: Casablanca y Las Nieves

Publicado el 15 de Feb de 2018 en las categorias de: Alquiler, calle, Venta | No hay comentarios »

casablanca

El barrio de Casablanca se encuentra al Suroeste de la ciudad de Zaragoza, junto a la zona de la Romareda y delimitado por el Oeste por el nuevo barrio de Valdespartera, Montecanal, Rosales del Canal y la zona industrial de Argualas. Anteriormente, este barrio marcaba una salida de Zaragoza hacia la Carretera de Valencia y otras ciudades como Teruel. Actualmente, la ciudad se ha visto ampliada y esta salida sigue existiendo, pero además de la Carretera de Valencia, también existe la Autovía Mudejar, que conecta la capital aragonesa con la zona de Levante Valenciano, pasando -como lo hacía la antigua carretera- por Teruel. Este barrio se caracteriza por su cercanía al Hospital Miguel Servet de Zaragoza (también llamado “La Casa Grande”, en la zona de la Romareda), e históricamente fue un lugar de residencia de multitud de trabajadores andaluces que emigraron a Zaragoza. Hoy en día no queda mucho más que el recuerdo de ello, y algunos comercios regentados hoy por los hijos de dichos emigrantes. Es una zona con bastante comercio de cercanía, y sin problemas de convivencia.

Junto a la zona residencial que conforma el Barrio de Casablanca, se encuentra otra zona cercana (y que englobamos dentro del mismo barrio que es el polígono Argualas (con naves industriales con negocios de todo tipo) y el entorno de las Calles de Nuestra señora de las Nieves (con calles como Brazato, Argualas, Riglos,…) cuyo perfil es muy similar al que se puede encontrar en el vecino barrio de Casablanca.

El nombre del Barrio deriva del color de una casa construida junto a las esclusas del Canal Imperial que se encuentran en las cercanías del barrio. Esas esclusas fueron construidas por Pignatelli. Dentro del Barrio también podemos encontrar la Urbanización de Nuestra Señora de las Nieves, que aunque podría ser una zona distinta del barrio, siempre se ha considerado un mismo conjunto con Casablanca.

ENERO 2018, Resumen índices económicos y noticias inmobiliarias

Publicado el 1 de Feb de 2018 en las categorias de: Alquiler, Noticias, Venta | No hay comentarios »

Ya se han publicado los índices económicos que afectan principalmente al mercado inmobiliario, como son el Euribor y el IPC correspondientes al mes de Enero de 2018.

EURIBOR Enero2018: -0,189%

IPC Enero 2018: 0,5%

El Euribor es el principal índice de referencia para la actualización de los tipos de interés aplicados a las Hipotecas en España. El IPC se aplica para la actualización de un gran número de alquileres, tanto de pisos como de locales. El Euribor de Enero 2018 ha subido levemente desde el pasado mes de Diciembre, siendo la primera subida del mismo en muchos meses, aunque sigue en negativo. Por otro lado, el IPC de Enero supone una gran rebaja respecto al mes anterior, de casi un 50%.

Durante este mes de Enero de 2018, se han publicado varias noticias que consideramos que pueden afectar al mercado inmobiliario de Zaragoza:

-La actualización de los valores catastrales de los inmuebles que se ha realizado en toda España afecta a varios impuestos además de -obviamente- el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Además de este impuesto, también afecta al discutido Impuesto de Plusvalía, al IRPF y al impuesto de sucesiones (que también tiene bastante controversia en Aragón (Enlace a noticia)

-Venta del Centro Comercial Plaza Imperial: Se ha vendido el centro comercial Plaza Imperial por 15 millones de euros, lo cual es una cantidad irrisoria, teniendo en cuenta que su construcción costó 210 millones. Esta empresa ha anunciado que tiene intención de revitalizar el centro comercial, pero todavía no ha definido cual va a ser la orientación que desea darle. (Enlace a noticia).

-El Tribunal Supremo ha dictado sentencia sobre el pago del Impuesto de Plusvalía cuando no ha habido beneficio en la posterior compraventa de un inmueble. Aunque el Tribunal Supremo intenta clarificar la situación de multitud de propietarios que vendieron a pérdidas inmuebles por los que en su momento pagaron un precio mayor al de venta actual, la multitud de situaciones distintas hace que existan muchas dudas sobre cómo actuar si se vende un inmueble por menor valor del que se pagó en el momento de su compra. (Enlace a noticia)

 

DICIEMBRE 2017, resumen índices económicos y noticias inmobiliarias

Publicado el 29 de Dic de 2017 en las categorias de: Alquiler, Noticias, Venta | No hay comentarios »

Ya se han publicado los índices económicos que afectan principalmente al mercado inmobiliario, como son el Euribor y el IPC correspondientes al mes de Diciembre de 2017

EURIBOR Diciembre 2017: -0,190%

Hay que tener en cuenta que en Enero de 2017 se comenzó el año en -0,095%, y en el mes de Diciembre de 2016 el tipo estaba en -0,080%. La tendencia actual se mantiene a la baja desde hace más de 5 años, siendo la mayor bajada reciente en 2012. Habrá que esperar a la evolución del mercado monetario para poder averiguar cual será la próxima evolución del Euribor.

IPC Diciembre 2017: 1,20%

El IPC durante el año 2017 se ha mantenido más o menos estable desde mitad de año, sin perder de vista que en parte del año 2016 estuvo en cotas negativas y que comenzó el año 2017 en cotas más altas (en torno al 3%). Se da el dato del mes de Diciembre de 2017 publicado de manera provisiones por el INE.

El Euribor es el principal índice de referencia para la actualización de los tipos de interés aplicados a las Hipotecas en España. El IPC se aplica para la actualización de un gran número de alquileres, tanto de pisos como de locales.

Durante este mes de Diciembre, hemos visto varias noticias que pueden afectar al mercado inmobiliario de Zaragoza, que a continuación estudiamos:

-El céntrico Hotel Melia de la Av/ Cesar Augusto convertirá siete de sus plantas en viviendas de lujo. Este cambio supondrá cerrar durante un año el Hotel, que tiene previsto reabrir en Diciembre de 2018, con menos habitaciones de hotel y 68 nuevas viviendas que se comercializarán el próximo año. (Enlace a noticia)

-El Tibunal Supremo avala el RIPH: Este índice de tipo de interés, que se aplica a algunas hipotecas (como por ejemplo algunas hipotecas aplicadas a viviendas de VPO) fue recurrido ante los tribunales por considerarse abusivo, dado que su tipo de interés es sensiblemente superior al del Euribor. El Tribunal Supremo considera que, aunque existe diferencia entre ambos tipos, no se puede considerar como abusivo, puesto que las hipotecas a las que se aplica tienen una duración muy amplia y se desconoce cual  será la evolución de los mismos en los próximos (por ejemplo) diez años. (Enlace a noticia)

-Ibercaja cierra el edificio que durante años ha albergado la sede de Cai, con la intención de dar un uso comercial y residencial al mismo. Este edificio de Paseo de la Independencia, que actualmente casi está en desuso, ha cerrado su oficina bancaria con la intención de realizar las obras de adecuanción para los pisos y locales que se van a comercializar allí. (Enlace a noticia).

Barrios de Zaragoza: Barrio del Casco Histórico de Zaragoza

Publicado el 22 de Dic de 2017 en las categorias de: Alquiler, calle, Venta | No hay comentarios »

casco-historico-zaragoza

El Casco Histórico de Zaragoza está compuesto en gran medida por las calles que conformaban antiguamente las calles de la ciudad romana de Caesaraugusta, y que hoy en día todavía se puede comprobar en la distribución de las calles del centro de la ciudad. Rodeado por el actual Coso Zaragozano y parte de la Avenida Cesar Augusto, y con límite en el Río Ebro. Este entorno de calles (que también podría considerarse en parte como calles del Centro de Zaragoza) conforman un entorno que está protegido por el Gobierno de Aragón debido a su especial interés histórico (eso significa que los edificios no suelen pasar de determinadas alturas, y suelen ser solares no demasiado grandes, debido a que las edificaciones -en principio- no son de mucha entidad). Dentro de este entorno, lógicamente, podremos encontrar gran cantidad de edificios catalogados como bienes de interés cultural, cuyo origen histórico se pierde tras muchos siglos de antigüedad.

Las principales calles comerciales del Casco Histórico de Zaragoza son las más amplias (posiblemente por acondicionamiento de calles que en su momento eran más angostas) como por ejemplo la Calle Alfonso I (cuya configuración actual se debe a un proyecto del Alcalde Antonio Candalija) o la Avenida Cesar Augusto (cuyo tramo junto al Mercado Central anteriormente incluía también otra calle llamada Cerdán), además también podemos encontrar la Calle Don Jaime I que es otra de las más comerciales del entorno.

Dentro de este entorno también se encuentra la zona del Tubo, tradicional y castizo, con multitud de locales de tapeo, en pequeñas calles peatonales, con su centro neurálgico en el cruce de las calles Estebanes y Libertad.

Además de este entorno, también se entiende como Casco Histórico (o por lo menos, como una parte de él) la zona de El Gancho o también llamado Barrio de San Pablo. Esta zona de Zaragoza se compone por una serie de calles, en su mayoría peatonales (Calle San Pablo, Boggiero, San Blas, Las Armas, Predicadores, Casta Alvarez…) Que tradicionalmente han sido una zona algo degradada de la ciudad. Con la expansión urbanística de Zaragoza, y durante los años de la burbuja inmobiliaria, se logró edificar en esta zona un número importante de edificios de viviendas, renovando en gran manera el vecindario de la zona. De hecho, el Ayuntamiento de Zaragoza apostó fuerte por San Pablo, de manera que instaló en sus calles varios departamentos municipales y construyó un número considerable de pisos de protección oficial. Hoy en día se mantiene esta dualidad entre los edificios más recientes y los más antiguos, y poco a poco sigue su camino de mejora en una zona que al fin y al cabo se encuentra en el centro de la ciudad.

Evolución del mercado inmobiliario en Zaragoza 2017

Publicado el 12 de Dic de 2017 en las categorias de: Alquiler, General, Opinion, Venta | No hay comentarios »

Aprovechando que estamos en el último mes del año 2017, queremos realizar un breve resumen de la evolución que hemos ido estudiando en el mercado inmobiliario de Zaragoza durante este tiempo. Está claro que este estudio es general y en muchos casos habrá que matizarlo en zonas con una mayor o menos demanda. Hemos creído oportuno dividir el estudio en los mercados de vivienda y de locales porque aunque tienen elementos en común, su evolución ha sido distinta.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ZARAGOZA (2017)

VENTA PISOS

Durante el años 2017, el mercado de venta de pisos ha mejorado en número de compraventas (más de 2000 al trimestre a partir de mitad de año). Este pequeño repunte en los precios viene precedido de una gran corrección (de media un 47% desde máximos) de los mismos en el periodo posterior a la explosión de la burbuja inmobiliaria, y no significa que los precios de venta vuelvan a ser tan altos como en los años 2004-2006, sino que los precios de oferta y los de demanda ya cruzan más operaciones que años atrás. Esto ha provocado que en el mercado exista mayor “alegría” y cruce de ofertas a los vendedores que ponen sus viviendas en precio, pero también existen personas que tienen un recuerdo de precios previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria que ofrecen sus pisos en precios a día de hoy desfasados. Por ello es muy importante realizar una buena tasación de precio de la vivienda antes de ponerla a la venta. También ha influido la mejora en las condiciones de financiación y el menor número de pisos de bancos en venta, que poco a poco han ido cribando sus carteras inmobiliarias, bien por haberlas vendido a particulares, bien por su venta conjunta a fondos de inversión. No obstante, según algunos estudios, la corrección de los precios de venta de vivienda en Zaragoza respecto al año anterior es de un -0,4% (Es decir, que los precios más o menos son estables desde el último año)

ALQUILER PISOS

Si bien las operaciones de venta han aumentado, lo que ha ocurrido durante el año 2017 en el mercado de alquiler de pisos en Zaragoza casi se podría considerar una pequeña revolución. Desde los primeros meses del año ya se comprobó que la demanda de pisos de alquiler había aumentado considerablemente, y la oferta no la ha acompañado de la misma manera, lo que ha provocado un prqueño calentón en el mercado, donde no es fácil encontrar piso de alquiler. En otras ciudades este fenómeno también se ha dado y se ha achacado a la creación de un nuevo mercado de alquiler de pisos turísticos, y aunque en Zaragoza este mercado también se ha creado, su volumen no es comparable al de ciudades como Barcelona o Madrid que son más turísticas. Actualmente, en la oficina tenemos una gran necesidad de pisos para alquilar, puesto que los pocos pisos que se encuentran, si están en buenas condiciones y en zonas con suficiente demanda (algunas zonas residenciales no tienen tanta demanda, por múltiples motivos)  se alquilan en muy poco tiempo.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE LOCALES EN ZARAGOZA (2017)

Si en el caso del mercado de vivienda hablabamos de recuperación, en el mercado de la venta y alquiler de locales tenemos que hablar de capitulación. El cierre de multitud de oficinas bancarias, la finalización de contratos de renta antigua y la dura competencia de los centros comerciales ha provocado que los locales que antes tenían un valor importante, ahora lo tengan mucho más relativizado. Eso no quiere decir que no valgan nada, pero sí es cierto que la demanda de locales en venta o alquiler en calles secundarias o poco comerciales es casi nula, centrándose principalmente el mercado en las calles principales de los barrios. Eso ha provocado que algunos negocios que se ubicaban en calles secundarias se hayan trasladado a mejores calles y que en algunas zonas donde antes no era posible alquilar nada, ahora encontremos algunos locales libres (el caso de la Calle Alfonso I es de destacar, a día de hoy casi tenemos una decena de locales libres en la calle, cuando antes era algo muy raro en esa calle). No obstante, si se ha comprobado una mejora en la demanda de locales tanto en alquiler como en venta (principalmente en alquiler) y cuando antes teníamos un mercado de “salvese quien pueda”, ahora parece que -con nuevos precios- tenemos un mercado bastante más sano que los últimos años, y con mayor competencia de precios.

Pensamos que si la economía a pie de calle termina por incorporar la mejora económica que parece fraguarse en los números de las grandes empresas, podremos recuperar al mercado los locales en las zonas menos comerciales, aunque esto está todavía por verse.

Enlaces:

Estadística Ministerio de Fomento

 

Promoción de Obra Nueva C/ Libertad nº7, Zaragoza (50003)

Publicado el 25 de Mar de 2015 en las categorias de: Alquiler, Noticias, Venta | No hay comentarios »

Llevamos casi un año preparando este momento, que es la presentación de una promoción que Fincas Torrenueva comercializa en exclusiva. Se trata de un edificio de 8 viviendas y dos locales comerciales situado en pleno centro de Zaragoza, a menos de 50 metros de Plaza España y en la zona del Tubo Zaragozano.

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Se trata de una rehabilitación completa de un edificio situado en uno de los entornos con mayor interés del centro de la ciudad. Donde se ha intentado compaginar la imagen un poco más tradicional con los aspectos más modernos de la ciudad.

La distribución es de 2 viviendas por planta, una opción A con 72 metros cuadrados aproximados , dos dormitorios, Salón de 20 m2 y cocina independiente y una opción B de 78 metros cuadrados aproximados, con tres dormitorios, Salón (de más de 20m2) y cocina independiente. Además, las viviendas tienen un balcón en el patio interior, que en el caso de la primera planta es una terraza de considerables dimensiones.

Lógicamente, aunque se trata de un edificio catalogado, no quiere decir que no cuente con las comodidades necesarias en la actualidad. El edificio tiene instalaciones nuevas de agua, luz y gas (calderas individuales por cada vivienda) y dispone de un ascensor que permite el acceso desde planta calle y sin ningún escalón a cualquier persona con movilidad reducida.

Aunque el edificio no cuenta con garaje (obviamente, se encuentra en una calle peatonal) existe la opción de plaza de garaje en el edificio de Puerta Cinegia o en otros edificios cercanos de reciente construcción.

La edificación tiene prevista su finalización en Otoño de 2015, aunque posiblemente pueda estar a punto con anterioridad. Si quiere recibir más información, tan solo tiene que mandar un email a oficina@fincastorrenueva.com

La ficha de venta de las viviendas la puede ver en este enlace

 

Dudas sobre los informes de eficiencia energetica

Publicado el 21 de Jun de 2013 en las categorias de: Alquiler, Opinion, Venta | No hay comentarios »

Tras la entrada en vigor de la normativa que obliga a la realización de informes de eficiencia energética a los vendedores y arrendadores en el momento que ofrezcan sus inmuebles en venta o alquiler hemos podido estudiar con detenimiento toda la normativa, encontrando algunos puntos que nos resultan, como mínimo, confusos.

Tras afirmar al comiendo del Real Decreto la necesidad de estos informes para todos los casos de venta o alquiler, debemos acudor al desarrollo que se realiza en el Procedimiento Básico para ver cómo se debe entender y si existe alguna excepción (que las hay).

Las excepciones a esta obligación nos las encontramos en el Artículo 2 .2:

Se excluyen del ámbito de aplicación:
a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

De todos los puntos, nos interesan especialmente dos, el a) y el f):

Respecto al Punto A), excluye de aplicación los “Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico”, eso quiere decir que los edificios catalogados -sea cual sea el motivo- por el Ayuntamiento de Zaragoza están excluidos? O quiere decir que los entornos declarados como un Bien de Interes Cultural (por ejemplo, el Casco Historico de Zaragoza) lo están?

Si leemos el punto F), dice que se excluyen “Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.” nosotros creemos que aquí el legislador a olvidado poner “edificios o partes de edificios”, para que de este modo no sea necesario realizar informes en inmuebles (por ejemplo, Locales comerciales donde no se va a aprovechar ninguna instalación por obsoleta…).

Hemos realizado consultas por escrito de estos dos conceptos al Gobierno de Aragón,… pero de momento no hemos obtenido respuesta. Tan solo queremos dejar constancia de nuestra duda, para tener un lugar donde responder a las dudas una vez obtengamos respuesta por parte de la Administración.

Acuerdo con el portal Pisoaprecio.com

Publicado el 13 de Jun de 2013 en las categorias de: Alquiler, Noticias, Venta | No hay comentarios »

pisoaprecio

Esta semana comenzamos la integración de nuestros anuncios de pisos en un nuevo portal. Se trata de la web Pisoaprecio.com, una página de anuncios joven que recientemente se ha adentrado en el difícil mundo de las webs de anuncios inmobiliarios.
Como inmobiliaria volcada en darle la mayor visibilidad a nuestros anuncios, es una buena noticia poder anunciar un nuevo medio donde nuestros clientes verán publicados sus pisos en venta o alquiler en Zaragoza.

Esperamos que en las próximas semanas podamos anunciar nuevas incorporaciones al actual listado de webs donde se publican nuestros inmuebles.

 

Arrendamientos Urbanos y la Prohibición de pagos superiores a 2500 €

Publicado el 4 de Jun de 2013 en las categorias de: Alquiler | No hay comentarios »

2500 euros

Esta mañana se nos ha dado una consulta que hasta ahora no habíamos previsto: A un cliente, con un local alquilado, el inquilino le había dicho de comenzar a pagarle en metálico (el motivo lo desconozco, es posible que tuviera algún problema con la cuenta,… o con Hacienda) y el propietario nos ha consultado si recibir el pago del alquiler en mano (y luego ingresarlo en la cuenta) podía incumplir con la limitación del pago de más de 2500 €, teniendo en cuenta que el alquiler es de unos 1000 € y la duración del contrato de un año.

Hasta ahora había creído que la limitación podía encontrarse en la factura, es decir, que si el alquiler es menor de esos 2500 €no se ve afectado por la prohibición, pero el cliente me insistía que el contrato es de un año, y aunque le fracciona el pago en mensualidades, el inquilino está obligado a pagar el total del año y es esa cifra la que debería contar.

Tras consultar con algunos compañeros, no he podido obtener una respuesta satisfactoria, hasta que he llegado al servicio “Informa” de la Agencia Tributaria. Es una web donde se van realizando consultas sobre algunos aspectos de las obligaciones tributarias, y donde se puede buscar en las diferentes respuestas si responden a nuestra duda.

Conforme a la consulta sobre “Operaciones Continuadas o de Tracto sucesivo” nos encontramos esta pregunta y Respuesta:

Pregunta

  • Un empresario recibe género semanalmente de un proveedor con el que tiene un contrato de suministro de material, en el que se establece que la facturación, liquidación y pago de los suministros se debe efectuar mensualmente. La última factura mensual emitida asciende a 4.000 euros. Asimismo, el empresario firmó un contrato de arrendamiento del local por un periodo de tres años, por el que abona 2.000 euros mensuales. Se plantea si estas operaciones se encuentran sometidas a las limitaciones a los pagos en efectivo.

Respuesta

  • A efectos de la cuantificación de los importes de las operaciones, la Ley 7/2012 se refiere a operaciones o pagos (como el art. 7.Uno.2). Con carácter general la cuantía de ambos conceptos coinciden. Pero en el caso de contratos de tracto sucesivo, la operación se desarrolla de forma continua en un período más o menos largo al que se refiere el contrato. En este caso no deben sumarse todas las operaciones facturadas en el año o durante la vigencia del contrato de suministro, ni tampoco debe acudirse a la materialidad de las entregas. La determinación de la cuantía se realiza en función de la facturación y cobro de estas operaciones. Por ello, en estos casos se debe acudir al pago de estas entregas o prestaciones.

    La periodicidad de la facturación, liquidación y pago de los suministros pagos deberá coincidir con la establecida en el contrato. La aplicación de las limitaciones a los pagos en efectivo no se verá impedida como consecuencia de los fraccionamientos del pago por periodos inferiores al establecido en el contrato, por la imputación de cantidades que deben liquidarse en un ejercicio a otro distinto con la finalidad de no superar la cuantía de la limitación, ni por cualquier otro ajuste que pretenda la modificación artificial de los pagos periódicos.

    En el caso planteado, el pago de la factura de suministro que asciende a 4.000 euros no se puede pagar en efectivo, mientras que si podría pagarse en efectivo el alquiler por importe de 2.000 euros.

En resumen, si la renta mensual es menor de 2500 € no se le aplica la prohibición. Pero, al hilo de esta cuestión, nos hemos interesado por otras cuestiones relativas a los arrendamientos urbanos y esta prohibición, y nos hemos encontrado con esta consulta sobre el Depósito de Fianzas:

Pregunta

  • Se plantea si se encuentran sujetan a las limitaciones a los pagos en efectivo las entregas dinerarias que el arrendatario aporta al arrendador como garantía de la adecuada utilización y conservación del bien inmueble y del pago de los alquileres, así como su devolución, cuando al menos uno de ellos actúe en calidad de empresario o profesional.

Respuesta

  • Las operaciones referidas frecuentemente se denominan fianzas, aunque jurídicamente se traten de la denominada prenda irregular (arts., 1857 y ss CC). Se pueden distinguir dos supuestos: Cuando el arrendador entrega las cantidades recibidas a la entidad o institución que, en su caso, determina la normativa como depositario legal en la respectiva CCAA (por ejemplo, en la Comunidad Autónoma de Madrid el IVIMA o en la de Cataluña el Instituto Catalán del Suelo), al quedar la fianza fuera de la disposición del arrendador, se entiende que no hay transmisión del poder de disposición y, por lo tanto, que no se produce una entrega de efectivo en el sentido exigido por la norma. En consecuencia, la fianza constituida en los términos reseñados no estaría sometida a la limitación de la Ley y la operación se podría realizar en efectivo cualquiera que fueran las cantidades entregadas. -Cuando la cantidad quede a disposición del arrendador, se produce la transmisión del poder de disposición sobre la cuantía de la fianza. En consecuencia, en este supuesto, si alguna de las partes actúa en calidad de empresario o profesional, la entrega de la fianza estaría sometida a la limitación de pagos en efectivo y no se podría exceder la cuantía legalmente establecida.

Esta respuesta es llamativa, cuando en la Ley, la Fianza debe de realizarse “en efectivo”, por lo que en los casos de fianzas mayores de 2500 €, el inquilino deberá entregarla mediante un Cheque bancario nominativo a nombre del arrendador… o bien a incumplir esta normativa.