Evolución del mercado inmobiliario en Zaragoza 2017

Publicado el 12 de Dic de 2017 en las categorias de: Alquiler, General, Opinion, Venta | No hay comentarios »

Aprovechando que estamos en el último mes del año 2017, queremos realizar un breve resumen de la evolución que hemos ido estudiando en el mercado inmobiliario de Zaragoza durante este tiempo. Está claro que este estudio es general y en muchos casos habrá que matizarlo en zonas con una mayor o menos demanda. Hemos creído oportuno dividir el estudio en los mercados de vivienda y de locales porque aunque tienen elementos en común, su evolución ha sido distinta.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ZARAGOZA (2017)

VENTA PISOS

Durante el años 2017, el mercado de venta de pisos ha mejorado en número de compraventas (más de 2000 al trimestre a partir de mitad de año). Este pequeño repunte en los precios viene precedido de una gran corrección (de media un 47% desde máximos) de los mismos en el periodo posterior a la explosión de la burbuja inmobiliaria, y no significa que los precios de venta vuelvan a ser tan altos como en los años 2004-2006, sino que los precios de oferta y los de demanda ya cruzan más operaciones que años atrás. Esto ha provocado que en el mercado exista mayor “alegría” y cruce de ofertas a los vendedores que ponen sus viviendas en precio, pero también existen personas que tienen un recuerdo de precios previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria que ofrecen sus pisos en precios a día de hoy desfasados. Por ello es muy importante realizar una buena tasación de precio de la vivienda antes de ponerla a la venta. También ha influido la mejora en las condiciones de financiación y el menor número de pisos de bancos en venta, que poco a poco han ido cribando sus carteras inmobiliarias, bien por haberlas vendido a particulares, bien por su venta conjunta a fondos de inversión. No obstante, según algunos estudios, la corrección de los precios de venta de vivienda en Zaragoza respecto al año anterior es de un -0,4% (Es decir, que los precios más o menos son estables desde el último año)

ALQUILER PISOS

Si bien las operaciones de venta han aumentado, lo que ha ocurrido durante el año 2017 en el mercado de alquiler de pisos en Zaragoza casi se podría considerar una pequeña revolución. Desde los primeros meses del año ya se comprobó que la demanda de pisos de alquiler había aumentado considerablemente, y la oferta no la ha acompañado de la misma manera, lo que ha provocado un prqueño calentón en el mercado, donde no es fácil encontrar piso de alquiler. En otras ciudades este fenómeno también se ha dado y se ha achacado a la creación de un nuevo mercado de alquiler de pisos turísticos, y aunque en Zaragoza este mercado también se ha creado, su volumen no es comparable al de ciudades como Barcelona o Madrid que son más turísticas. Actualmente, en la oficina tenemos una gran necesidad de pisos para alquilar, puesto que los pocos pisos que se encuentran, si están en buenas condiciones y en zonas con suficiente demanda (algunas zonas residenciales no tienen tanta demanda, por múltiples motivos)  se alquilan en muy poco tiempo.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE LOCALES EN ZARAGOZA (2017)

Si en el caso del mercado de vivienda hablabamos de recuperación, en el mercado de la venta y alquiler de locales tenemos que hablar de capitulación. El cierre de multitud de oficinas bancarias, la finalización de contratos de renta antigua y la dura competencia de los centros comerciales ha provocado que los locales que antes tenían un valor importante, ahora lo tengan mucho más relativizado. Eso no quiere decir que no valgan nada, pero sí es cierto que la demanda de locales en venta o alquiler en calles secundarias o poco comerciales es casi nula, centrándose principalmente el mercado en las calles principales de los barrios. Eso ha provocado que algunos negocios que se ubicaban en calles secundarias se hayan trasladado a mejores calles y que en algunas zonas donde antes no era posible alquilar nada, ahora encontremos algunos locales libres (el caso de la Calle Alfonso I es de destacar, a día de hoy casi tenemos una decena de locales libres en la calle, cuando antes era algo muy raro en esa calle). No obstante, si se ha comprobado una mejora en la demanda de locales tanto en alquiler como en venta (principalmente en alquiler) y cuando antes teníamos un mercado de “salvese quien pueda”, ahora parece que -con nuevos precios- tenemos un mercado bastante más sano que los últimos años, y con mayor competencia de precios.

Pensamos que si la economía a pie de calle termina por incorporar la mejora económica que parece fraguarse en los números de las grandes empresas, podremos recuperar al mercado los locales en las zonas menos comerciales, aunque esto está todavía por verse.

Enlaces:

Estadística Ministerio de Fomento

 

Dudas sobre los informes de eficiencia energetica

Publicado el 21 de Jun de 2013 en las categorias de: Alquiler, Opinion, Venta | No hay comentarios »

Tras la entrada en vigor de la normativa que obliga a la realización de informes de eficiencia energética a los vendedores y arrendadores en el momento que ofrezcan sus inmuebles en venta o alquiler hemos podido estudiar con detenimiento toda la normativa, encontrando algunos puntos que nos resultan, como mínimo, confusos.

Tras afirmar al comiendo del Real Decreto la necesidad de estos informes para todos los casos de venta o alquiler, debemos acudor al desarrollo que se realiza en el Procedimiento Básico para ver cómo se debe entender y si existe alguna excepción (que las hay).

Las excepciones a esta obligación nos las encontramos en el Artículo 2 .2:

Se excluyen del ámbito de aplicación:
a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

De todos los puntos, nos interesan especialmente dos, el a) y el f):

Respecto al Punto A), excluye de aplicación los “Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico”, eso quiere decir que los edificios catalogados -sea cual sea el motivo- por el Ayuntamiento de Zaragoza están excluidos? O quiere decir que los entornos declarados como un Bien de Interes Cultural (por ejemplo, el Casco Historico de Zaragoza) lo están?

Si leemos el punto F), dice que se excluyen “Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.” nosotros creemos que aquí el legislador a olvidado poner “edificios o partes de edificios”, para que de este modo no sea necesario realizar informes en inmuebles (por ejemplo, Locales comerciales donde no se va a aprovechar ninguna instalación por obsoleta…).

Hemos realizado consultas por escrito de estos dos conceptos al Gobierno de Aragón,… pero de momento no hemos obtenido respuesta. Tan solo queremos dejar constancia de nuestra duda, para tener un lugar donde responder a las dudas una vez obtengamos respuesta por parte de la Administración.

La solución en Vivienda

Publicado el 17 de Abr de 2013 en las categorias de: Opinion | No hay comentarios »

Amplio artículo firmado por Mónica Melle, profesora titular de Economía Financiera de la Universidad Complutense, quien analiza los datos de la crisis económica y recuerda que entre 1996 y 2006, “nuestro modelo se basó en la construcción, acompasado por el incremento desorbitado del endeudamiento bancario privado. De aquellos polvos, estos lodos”. En su análisis, entre otros asuntos, comenta que “lo paradójico de nuestro país es que contamos con una oferta de alquiler escasa y, a la vez, tenemos el mayor parque de viviendas vacías de toda la UE “Esto se debe a que, en numerosas ocasiones, los propietarios no tienen incentivos para alquilar” y apunta que hubo una inflexión en la política “que hubiera podido corregir la situación de no haberse precipitado la crisis. A partir de 2007, se pusieron en marcha medidas efectivas para promover el mercado de alquiler”.
“Nada tiene que ver con el drama de los desahucios de las familias vulnerables que soportan un régimen hipotecario que ha sido declarado abusivo y que no tiene parangón en otros países europeos. En ocasiones, se han mezclado ambas cuestiones, porque se emplean indistintamente los términos lanzamiento y desahucio, tanto para las personas que viven en alquiler y dejan de pagar sus rentas como para las que, teniendo vivienda en propiedad, no pueden hacer frente a las cuotas de sus préstamos hipotecarios”. “De hecho , en un caso el conflicto se producía generalmente entre particulares que arrendaban a morosos profesionales y se solventaba con la entrega de la vivienda; en el otro, el choque opone a entidades bancarias frente a familias en situación vulnerable que no pueden solventar su deuda con la entrega de la propiedad (dación en pago), sino que, además de perder la vivienda, mantienen una deuda con el banco que se incrementa debido a los desorbitados intereses de demora”. “El drama de los desahucios, fruto de las ejecuciones hipotecarias, procede en muchos casos de una mala praxis de la banca y de un claro desequilibrio en la relación desigual que hoy se produce entre particular -deudor y entidad bancaria- acreedora. Nada que ver con la relación que mantiene un arrendador con el inquilino que vive en su vivienda”.
“Este drama, el de los desahucios de familias vulnerables de su primera vivienda por impago de hipoteca, requiere cambios profundos en la Ley Hipotecaria en vigor, que data de 1946, para equilibrar la relación entre bancos y deudores; prohibiendo que se incorporen cláusulas abusivas e incorporando la dación en pago, vigente ya en otras legislaciones de nuestro entorno. Requiere también iniciativas valientes, como la recientemente emprendida por la Junta de Andalucía (…)”. A su juicio, “parece una medida equilibrada y justa que no afecta a particulares, sino a entidades financieras, y tiene carácter transitorio. Al fin y al cabo, entre los intereses particulares de los bancos y el interés general, este último debería prevalecer.
(El Mundo. Página 15)

Situación del mercado inmobiliario en Zaragoza

Publicado el 19 de Mar de 2013 en las categorias de: Opinion, Venta | No hay comentarios »

Desde hace algunos meses, hemos notado un poco de revuelo entre los clientes que se acercan a buscar pisos o locales en vento o alquiler. Podemos hablar del mercado de Zaragoza, porque es el que conocemos, pero supongo que en bastantes zonas de España se podrán encontrar situaciones similares.

No podemos negar la evidencia: España está pasando por una de sus peores crisis económicas de los últimos años. Es evidente que muchos de los posibles clientes, por miedo u otros motivos, no se decide a cambiar de vivienda o por la compra, puesto que estamos ante un mercado con precios a la baja. Pero eso no quiere decir que no se vendan pisos o locales: Existe una serie de personas que con gran parte del dinero ahorrado opta por la compra de vivienda en condiciones que hace unos años eran inimaginables.

Y eso los vendedores lo saben. Saben que tienen que negociar sus precios a la baja si lo que quieren es vender. Y saben que los precios que se pagaron durante los años 2000-2006 están fuera de mercado en la actualidad.

No valen excusas del tipo “No tengo prisa” o “no quiero regalarlo”, lo cierto es que el mercado actual de venta de vivienda existe, y tiene sus precios. Si uno se encuentra por encima de los mismos, no venderá.

Por eso, desde Fincas Torrenueva, como conocedores de los precios de venta actuales, realizamos tasaciones inmobiliarias que nos permiten ofrecer a nuestros clientes la mejor posición de venta para el mercado de venta actual. Porque se siguen vendiendo pisos en Zaragoza. Y nosotros lo sabemos de primera mano.

Artículo sobre uso de la Web del Catastro

Publicado el 28 de Dic de 2011 en las categorias de: Opinion | 1 Comentario »

Recientemente, un componente de Fincas Torrenueva ha escrito un artículo para la revista de la Gaceta de la Propiedad Inmobiliaria, que podéis encontrar en este enlace.

Os ponemos el texto del artículo por si pudiera ser de vuestro interés:

NUEVAS TECNOLOGÍAS APLICADAS AL MERCADO INMOBILIARIO

Indudablemente, las nuevas tecnologías han llegado para quedarse en la sociedad y eso no es ajeno a la realidad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, por eso vamos a intentar que en esta sección se vayan descubriendo pequeñas ayudas para la realización de nuestra labor diaria.

Puesto que nuestra profesión se compone de personas de muchos tipos, edades y situación, voy a intentar comenzar con temas relativamente sencillos, para luego ir escogiendo otros ligeramente más específicos. No creo que este sea el lugar de mostrar los usos básicos de internet a los colegiados (doy por hecho que todos estamos al día en cuento a correos electrónicos y páginas web. -de no ser así, te ruego encarecidamente que pongas remedio a ello-), sino que voy a tratar temas que nos afectan directamente a nosotros y que pueden hacerlos el día a día un poco más sencillo.

1.-WEB DEL CATASTRO

Entiendo que la mayoría de compañeros debe conocer la web del Catastro, dado que en el año 2007 el Colegio firmó un acuerdo con la Dirección General del Catastro para que los Colegios Territoriales que así lo consideraran pudieran realizar las funciones de Punto de Consulta de los datos catastrales, y facilitando las consultas de los Colegiados para temas tan interesantes como pueden ser las Tasaciones Periciales Inmobiliarias.

De todos modos, no es necesario acudir presencialmente a los Colegios territoriales para conocer algunos datos que nos pueden orientar. La web del Catastro dispone de una serie de datos de acceso libre, a los cuales podemos acceder a partir de la dirección http://www.sedecatastro.gob.es/ dentro de la sección “Ciudadanos, empresas y profesionales” de “Acceso libre” y dentro de la opción “consulta de cartografía, datos catastrales y búsqueda de referencia catastral” (En la imagen nº1, he marcado esta opción con una flecha).

Una vez hemos accedido a esta web, nos encontramos ante dos opciones (Imagen nº2)

que elegir, una primera donde nos invitan a escribir el número de referencia catastral (si lo conocemos) y una segunda donde podremos -a partir de la dirección del inmueble- conocer los diferentes datos a los que podremos acceder libremente (por ejemplo, la titularidad del bien no es un dato al que podamos acceder libremente).

Yo suelo investigar la información en esta web a partir de realizar la búsqueda por la dirección postal, aunque no siempre es posible. Para ello, es necesario rellenar los campos necesarios: Provincia, Municipio, Tipo de vía, nombre de la vía y número (para el caso de fincas urbanas). A partir de estos datos nos aparecerán todas las fichas -o referencias catastrales- correspondientes a ese número de portal y podremos elegir el que nos interesa. No suelo especificar la planta y la puerta para poder comparar la ficha que me interesa con las colindantes y así poder hacerme una mejor idea del inmueble. En la imagen nº3,

he puesto el ejemplo de la Plaza Mayor nº1 de Madrid Capital, y se pueden ver los resultados obtenidos (Imagen nº4)

¿Qué información podemos obtener de la Web del Catastro?

Una vez que pulsamos sobre cualquier ficha del Catastro, nos dará una serie de datos que pueden sernos de interés:

1º.- La referencia Catastral: Si deseamos conocer dicha referencia catastral para la realización de la declaración de la renta, o cualquier identificación fiscal, aquí lo podemos obtener.

2º.- La dirección y el Código Postal: En ocasiones conocemos algunos datos parciales de la dirección o desconocemos el código postal del inmueble, y en esta web se encuentran.

3º.-La clasificación (Urbano/Rústico) y Su uso (Comercial/Residencial/Almacén…)

4º.-El Coeficiente de participación en el total del edificio (Siempre y cuando éste se encuentre dividido en propiedad horizontal). En mi caso, también ejerzo como Administrador de Fincas, y me ha sido muy útil en ocasiones.

5º.-Año de Construcción del Edificio: Este dato suele incluir si el edificio fue objeto de rehabilitación o no.

6º.-Superficie del inmueble y del Solar donde se encuentra: En este punto hay que especificar que el tipo de superficie que indica es superficie construida, incluyendo en ocasiones su parte correspondiente de superficie de elementos comunes. En la parte inferior de la ficha se nos da una especificación de cada partida. Lo normal es que la superficie que nos encontremos sea mayor a la escriturada.

7º.-Si nos fijamos en la parte superior de la ficha -Cartografía- y pulsamos en “ver parcela” podemos encontrar un croquis del solar donde se encuentra el inmueble. Esto es especialmente interesante para localizar un terreno rústico dentro de su entorno, y mediante el uso de GPS (o por deducción de la forma,…) poder diferenciarlo de otros terrenos colindantes.

CARTOGRAFÍA DEL CATASTRO (Imagen nº5)

Me interesa especialmente hacer referencia al apartado de cartografía catastral, puesto que es una página distinta y tiene usos que nos pueden ayudar a la hora de hacer una tasación (por ejemplo). Existen varios modos de acceder a la cartografía del catastro, puesto que también existen diferentes cartografías que consultar.

Vamos a centrarnos en la Cartografía Catastral, cuyo enlace se encuentra en la parte superior de cada ficha, dentro de la opción “Cartografía Catastral”. Si pulsamos allí, se nos abrirá una nueva ventana donde aparece centrada la ficha que habíamos elegido y una serie de opciones. He hecho una captura de pantalla con el ejemplo de Plaza Mayor de Madrid nº1, donde podemos ver las diferentes opciones:

1.-Buscar: Identificado con unos prismáticos, sirve para hacer una nueva búsqueda comenzando desde cero.

2.-3D/2D: Si se observan los planos, los solares tienen varias divisiones marcadas con números romanos. Estos números nos indican las alturas edificadas en esa ubicación (algo muy útil para conocer cuantas alturas están edificadas en un solar), y para que nos podamos hacer mejor idea del entorno, el Catastro ha introducido recientemente la opción de ver dicho plano en una recreación en 3D (conforme a los datos que dispone). Podéis ver un ejemplo en la captura de pantalla.

3.-Mover: Una opción que se identifica con el dibujo de una mano, que nos permite mover el plano hacia cualquier dirección que nos interese

4.-Zoom dinámico/ventana/+/-: Hay cuatro opciones para hacer Zoom. Según el orden de presentación tenemos el Zoom dinámico (pulsando en pantalla y modificar el enfoque subiendo y bajando el cursor del ratón), el Zoom en Ventana (hace Zoom en el recuadro que nosotros le marquemos) y las dos opciones marcadas con una lupa y los símbolos +/- que nos permite ampliar el campo de visión y así situar la finca en su entorno.

5.-Zoom al municipio: Marcado con un símbolo de un mapamundi, nos permite ampliar el zoom al total del municipio. Yo no suelo usarlo demasiado, puesto que no identifica el inmueble de estudio y no obtienes información adicional.

6.-Medir: Marcado con una imagen de una regla, nos permite medir distancias y superficies dentro del plano del catastro. Por ejemplo, si quisiéramos saber cuanta fachada tiene un solar, podemos medirlo con esta herramienta. También podemos medir la superficie de un solar o varios, pulsando en los diferentes puntos que lo engloban.

7.-Identificar: Esta opción es bastante interesante. Con esta opción podemos hacer el camino inverso que hemos hecho hasta ahora. Es decir, que en lugar de introducir la dirección en las opciones y luego ver el mapa, podemos buscar una dirección cercana, y luego con esta flecha elegir una dirección viéndola en el plano (es posible que tengamos la dirección mal copiada o la redacción del Catastro no coincida con la nuestra). De este modo, al pulsar en la finca nos abrirá una ventana nueva con la finca, su referencia catastral y la opción de ver su información.

En resumen, tenemos una web que puede ser muy interesante para averiguar gran parte de los datos de una finca urbana o rústica, y que aunque inicialmente pueda parecer un poco confusa, después de dos o tres usos resulta tan útil como intuitiva.

Andrés García Mendoza

Licenciado en Derecho, Agente de la Propiedad Inmobiliaria y Administrador de Fincas de Zaragoza.

Cinco requisitos para comprar piso en Zaragoza hoy

Publicado el 12 de Oct de 2011 en las categorias de: Opinion, Venta | No hay comentarios »

A pesar de la situación actual, los ciudadanos siguen optando mayoritariamente por la opción de comprar a la hora de acceder a la vivienda. Eso no supone que las ventas se hayan multiplicado, sino que refleja una intención que tan solo podrá realizarse si se cumplen una serie de requisitos tal cual está el mercado inmobiliario actual. Son puntos que no es sencillo cumplir, pero que son unas recomendaciones que hacemos a nuestros clientes a la hora de adentrarse en la compra de un piso en Zaragoza:

1.-Ajustar el precio: No nos engañemos, siempre se ha negociado el precio del piso al comprarlo y la situación actual no iba a ser menos. Nos encontramos en un mercado bajista y sabemos que en medio plazo los precios bajarán, por ello debemos y podemos traer al presente la bajada que podamos pensar que tendremos en las próximas fechas.

2.-No comprar para especular: La posibilidad de comprar un piso y venderlo con plusvalía no exsite actualmente. Es posible que tengamos que esperar a que la futura inflación asuma el ajunste del precio. A día de hoy hay que valorar al piso como un bien en uso y el beneficio personal que podamos tener al vivir en él. Si pensamos tan solo en el aspecto económico, andaremos equivocados

3.-No endeudarse más de lo recomendable: Hay un cálculo que todo el mundo debería hacer, que supone no endeudarse por más de un tercio de lo que gana. Hay que prever que los tipos de interés pueden subir de aquí a un tiempo y lo que puede suponer a nuestra economía doméstica. También será necesario tener en cuenta que las entidades financieras no están dando más allá del 75-80% del valor de tasación (que no tiene por qué coincidir con el de venta) lo que nos supone tener ahorrado en torno a un 30% del precio que vamos a pagar. Cuanto menos le pidamos al banco, más tranquilos asumiremos el futuro a medio plazo.

4.-Examinar las condiciones de la financiación. Nos encontramos en un momento convulso en cuanto a bancos y cajas de ahorros, lo que supone que algunas de ellas estén dando bandazos en cuanto a sus condiciones generales de contratación. Aunque es imposible prever los movimientos del Euribor, muchos apuestas por un tipo de interés estable durante los próximos años, y por ello imponen diferenciales muy superiores al punto (cuando hace años eran de 0,5). No estaría del todo mal hacer cuentas sobre una hipoteca a tipo fijo para evitar sorpresar dentro de unos años.

5.-Asesorese por un profesional: No estamos como para arriesgar a la hora de comprar una vivienda. Un Agente de la Propiedad Inmobiliaria es el profesional más informado tanto de la legislación que se aplica a este tipo de transacción como al propio mercado de compra y venta.

Cúanto vale mi piso en Zaragoza?

Publicado el 16 de Mar de 2011 en las categorias de: Opinion, Venta | No hay comentarios »

Desde la explosión de la burbuja, son muchos los clientes que se acercan a nuestra oficina con la intención de poner su piso en venta. Muchos de ellos ni siquiera quieren hacer negocio, tan solo quieren venderlo para seguir con su vida.

Pisos Zaragoza

La gran mayoría llegan con ideas equivocadas sobre su precio, posiblemente porque todavía recuerdan los precios de venta de algún vecino años atrás. Pero ahora ya no valen esos precios, hay que asumirlo y aceptarlo, porque sino podemos caer en el error de poner un precio desorbitado y pensar “no tengo prisa en vender”, cuando realmente lo que estamos diciendo es “no quiero vender”.

Os voy a adelantar que no es sencillo realizar una tasación de un piso, y mucho menos ahora. Todo el mundo piensa que le estás diciendo un precio muy bajo en tu propio beneficio, cuando en ocasiones estás dando un precio orientativo que posiblemente se deba negociar a la baja en el momento de venta. Por eso, en algunas ocasiones les explico cómo he llegado a ese precio, aunque sea una explicación demasiado simple, para que puedan hacerse una idea de por donde van los tiros.

Una vivienda (o cualquier otro inmueble) casi siempre es susceptible de alquilarse, por lo que se puede valorar en función de la rentabilidad que se le podría sacar alquilándolo. Por nuestra experiencia personal, un piso medio en una zona normal debería tener una rentabilidad de entre un 4,5%, 5,5% y un 6%. Pero esta afirmación tiene matices: No es lo mismo alquilar un piso en el centro, que un piso en un barrio periférico o un cuarto sin ascensor, por lo que para valorar la rentabilidad habrá que atenerse a la mayor dificualtad para alquilarlo.

Eso significa, que a mayor dificultad para lograr un inquilino, deberemos tener en cuenta una mayor rentabilidad, porque corremos mayores riesgos (es decir, no alquilar el piso durante una buena temporada). Según sea esa dificultad, deberemos subir la rentabilidad al 6%-6,5% o incluso al 7%.

Una vez que hemos definido el tipo de interés que se le debe aplicar, debemos averiguar el precio de alquiler. Suele ser sencillo encontrar precios de alquiler de la zona, ya sea con ejemplos actuales de vecinos, ya sea mirando varios portales de oferta inmobiliaria.

Ya está? Vamos a poner un ejemplo.

Un piso de 60 m2, en un barrio de cualquier ciudad que se puede alquilar en 600 €/mes con cierta facilidad, cuanto vale?

600 € x 12 meses= 7200 €, que estamos calculando una rentabilidad del 4,5% (fácil de alquilar), por lo que un 1% sería 1600 € x100= 160.000 €. Una vez obtenido ese precio, hay que tener en cuenta que existen multitud de factores que pueden modificar ese precio (estado de conservación, zona, servicios,…) pero no hay que olvidar que estamos ante una buena orientación.

España tiene hipotecas Subprime

Publicado el 8 de Feb de 2011 en las categorias de: Noticias, Opinion, Venta | 2 Comentarios »

Desde que se comenzaron a publicar los datos de exposición al ladrillo de las entidades financieras, hemos comenzado a escuchar expresiones como “Hipotecas de alto riesgo”, “Hipotecas bomba” o similar. Lo que esconde este tipo de expresiones son hipotecas que fueron concedidas a personas que no acreditaron suficiente solvencia o sobre bienes a todas luces sobrevalorados con la única finalidad de conceder un préstamo con fines especulativos.

Todos recordamos cómo surgió la crisis financiera en Estados Unidos y cómo el profesor Abadía hizo célebre la expresión de la “Crisis Ninja”. También recordamos como los directivos de nuestras entidades financieras sacaban pecho diciendo que en España no hay Subprime, puesto que el sistema español hacía esa posibilidad inviable.

Pues parece que no. Parece que una de cada cinco hipotecas concedidas ha sido de alto riesgo, por un importe superior al 80% de tasación y cuyo pago implica el desembolso de más del 33% de los ingresos netos de los prestatarios. Que la bajada de los precios de los inmuebles ha hecho que la gente deba más dinero al banco de lo que vale actualmente la vivienda, y que las daciones en pago son insuficientes para cubrir el préstamo a todas luces desorbitado (no voy a esconder que las palabras “usura” aparecen en mi cabeza).

A continuación podéis leer la noticia publicada al respecto en Real Estate Press:

Las hipotecas que se concedieron por más del 80 y del 100 por cien  del valor de tasación de los pisos son de alto riesgo. Los préstamos con estas arriesgadas características suman 89.819 millones de euros, pero faltan importantes entidades con las que la cifra sobrepasaría de largo los 100.000 millones.

Representan casi una de cada cinco de las concedidas por las cajas y los principales bancos para la compra de vivienda y su morosidad es del 6,1 por ciento, lo que triplica la media del sistema. Estas hipotecas son lo más parecido a las subprime de Estados Unidos, según las definió Alfredo Sáenz, vicepresidente y consejero delegado del Santander. Los expertos apuntan al sector de los inmigrantes y de los jóvenes con contrato temporal, como los principales clientes de las hipotecas-bomba. El Banco de España, más allá de realizar avisos públicos y privados, no impidió esta dudosa práctica bancaria.

Entre las entidades ausentes, o que no ofrecen la información completa, están: la fusión de Caja Madrid-Bancaja y cinco pequeñas entidades más;  ; Caja 3 y Unicaja, que no han facilitado la información de manera homogénea con la plantilla del Banco de España y dificulta su comparación.

Los banqueros y cajeros dieron por buena la ilusión de que los pisos no podían bajar, incluso algo peor: que no dejarían de subir. Así que casi daba lo mismo cuánto dinero se le prestara a un cliente por su vivienda, que debe ser la principal garantía del crédito, porque el piso siempre sería suficiente para resarcir el préstamo. Pero tras el pinchazo de la burbuja estalló el lío.

Los datos pedidos por el Banco de España a las entidades reflejan una regla de tres: la morosidad sube a medida que el crédito es más alto sobre el valor de la vivienda. En concreto, hay seis veces más morosidad cuando se da un crédito por más del 80 por ciento que cuando supone menos del 50 por ciento. Con las hipotecas de más del 100 por cien del valor, los impagados se multiplican por 10. Entre las entidades que destacan por su arriesgada concesión, a partir del 80 por ciento del valor de tasación, están: Caja Madrid-Bancaja, con 19.221 millones; el BBVA, con 15.556 millones; el Santander, con 9.286 millones; La Caixa, con 9.232 millones; Caixa Catalunya, con 6.528 millones y Banco Base con 5.810 millones.

Por morosidad en esta franja, los peores son Caja Duero- España, Unnim y la Kutxa de San Sebastián. Entre los bancos, el Sabadell y el BBVA. En total las cajas suman 56.000 millones en créditos problemáticos frente a los 27.650 millones de los seis bancos principales. El resto de hipotecas, bien concedidas, suman más de 437.000 millones, cuatro veces más que las malas. Pese a la gran diferencia, sólo suman morosos por 5.801 millones.

El G-14 necesita que se recupere el empleo

Publicado el 10 de Ene de 2011 en las categorias de: Noticias, Opinion | 1 Comentario »

Parece ser que la Agrupación de las promotoras más grandes en España se han dado cuenta de que si la gente no tiene empleo, no puede comprar viviendas. También deben haberse dado cuenta de que si la desgravación se limita a rentas inferiores a los 24.000 euros anuales, se está perjudicando la venta de precios mucho más altos de lo que antes se podían permitir los españoles.

No sería justo culpar por completo a las propias promotoras inmobiliarias, pero sí sería recomendable que dichas empresas comenzaran a buscar un nuevo nicho de mercado, donde normalizar la economía española, hasta hace pocos años basada y canonizada en torno al ladrillo y a la venta de viviendas. Un mercado mucho más normalizado apostaría por una construcción más ordenada y daría paso al mercado del alquiler en mayor medida.

A continuación podéis leer la noticia original de Real Estate Press:

“En 2011 serán incluso más necesarias si cabe, ya que la falta de estímulos fiscales hace prever un peor comportamiento relativo en las ventas de viviendas”, indica el G-14 en relación al fin de la desgravación por compra de un piso para rentas superiores a 24.000 euros.

El grupo ve además necesario implementar políticas “encaminadas a reactivar todos los ámbitos del sector de la construcción, que encadena ya tres años de ajuste”.

Para las inmobiliarias, no sólo es preciso impulsar los subsectores de la rehabilitación de viviendas y edificios, y la vivienda protegida (VPO), “sino todos los ámbitos del sector” y especialmente en aquellas zonas donde ya se ha producido un importante ajuste de la oferta e incluso comienza a detectarse déficits”.

“De esta forma, no sólo se contribuirá a reactivar el sector de la construcción, sino el crecimiento y la generación de empleo de la economía en general”, según indica el colectivo en una nota de coyuntura que recoge Europa Press.

La venta de viviendas cayó un 48,3 por ciento en el tercer trimestre de 2010 respecto a los tres meses precedentes, cuando aumentó un 43 por ciento, según la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento, que indica que entre los pasados meses de julio y septiembre se vendieron en España 79.233 pisos.

En tasa interanual, representa una caída del 26,3 por ciento, el mayor descenso desde el segundo trimestre de 2009. En cuanto a los últimos doce meses (cuarto trimestre de 2009-tercer trimestre de 2010) se vendieron 471.200 viviendas, lo que supone un incremento del 2,9 por ciento sobre los doce meses anteriores, según Fomento

Estadisticas de precios de Obra nueva del 2010

Publicado el 4 de Ene de 2011 en las categorias de: Noticias, Opinion | 1 Comentario »

Esta semana, por ser inicio del año, nos han llegado multiples estudios sobre las bajadas de precios en el mercado de la vivienda en España. Si hace unos días os dejé el enlace al estuido realizado por la web idealista, hoy os tengo que hablar por el estudio realizado por la Sociedad de Tasación.

En dicho estudio, se afirma sorprendentemente que el precio medio de la vivienda ha bajado un 3.2% respecto al año anterior. Y afirmo “sorprendentemente” porque no es esa nuestra experiencia en cuanto a ventas de obra nueva. Si bien a inicios del año 2010, los precios tan apenas habían disminuido, la constancia que tenemos en cuanto a la venta (que no respecto a los pagos por dación realizados por las empresas promotoras) es de bajadas considerables de precios respecto al año anterior. Supongo que estas bajadas de precio habrán quedado sin reflejo en la estadística puesto que las entregas de edificios enteros sin vender han seguido tasándose a los precios que había en los años 2007/2008. Os dejo a continuación la noticia original extraida de la web Euroinmo:

El precio medio de la vivienda libre en España se ha contraído un 3,2% con respecto a diciembre de 2009, según el el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva de 2010 de ST-Sociedad de Tasación. Así, el precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.476 euros por metro cuadrado construido construido, lo que supone 222.800 euros para vivienda de tipo medio de 90 m2. Con respecto al primer semestre, el precio medio de la vivienda se ha contraído un 2,4%.

En cuanto a las comunidades autónomas, los precios han disminuido en 46 capitales de provincia, han aumentado en 3, y no han sufrido variación en 1 de ellas (Ourense). La caída ha sido más acusada en Aragón (-5,8%), Extremadura (-5,2%) y Baleares (-4,6%). Por el contrario, Galicia (-0,7%), Asturias (-1,4%) y Navarra (-1,5%) son las regiones donde menos ha bajado el precio de la vivienda libre en sus capitales.

Durante 2010, el precio medio de la vivienda nueva ha disminuido en 46 capitales de provincias, mientras que en Lugo (2,1%), Palencia (1%) y Pontevedra (0,6%) ha subido y en Ourense (0%) se ha mantenido sin cambios.

En siete capitales los precios medios han disminuido más del 5% respecto al año 2009, en 17 capitales los precios han caído entre el 3% y el 5%, en 23 los la reducción ha sido de entre el 0 y el 3%. En las tres capitales restantes los precios han aumentado entre el 0 y el 3%.

Cáceres, con una contracción del 7,1%, y Zaragoza, con una disminución del 6%, son las capitales que han registrado una mayor caída en los precios. Por otro lado, Barcelona (3.821 euros por metro cuadrado), San Sebastián (3.682 euros por metro cuadrado) y Madrid (3.290 euros por metro cuadrado) siguen siendo las ciudades con el metro cuadrado más caro.

La economía española ha experimentado un retorno al crecimiento positivo en el último año, pasando del -4% en el tercer trimestre de 2009 al 0,2% en el tercer trimestre de 2010, si bien la tasa de crecimiento es sensiblemente inferior a la de la mayoría de los países del entorno. El crecimiento del Índice de Precios de Consumo (IPC) se situará a final de año previsiblemente alrededor del 2,3%, sensiblemente superior al del año pasado (0,3%).

Los indicadores económicos que han tenido una influencia sobre el comportamiento del mercado inmobiliario han evolucionado del siguiente modo:

  • El Euribor, que es la referencia de los préstamos hipotecarios, ha mantenido tendencia creciente durante 2010, situándose a final de año en torno al 1,5%.
  • El IPC ha experimentado una tendencia ligeramente creciente durante el segundo semestre. La inflación acumulada en los once primeros meses del año ha alcanzado el 1,8% (0,8% en 2009) y la interanual en noviembre se sitúa en el 2,3% (0,3 en 2009).
  • La evolución de la tasa de desempleo, que ya supera el 20%, mantiene un ritmo ascendente que podría continuar en los próximos meses en función del resultado en la aplicación de las nuevas medidas económicas aprobadas recientemente.
  • El mercado inmobiliario de la vivienda ha reducido su nivel de actividad como consecuencia de las dificultades para la obtención de financiación y de los factores enunciados anteriormente. Con carácter general se aprecia una disminución de los precios, que ha sido más acusada en el segundo semestre del año.
  • Se observa un importante aumento en la oferta de vivienda con antigüedad entre 1 y 5 años pendiente de primera ocupación, puesta a la venta por particulares no profesionales del sector. Así mismo, se aprecia una tendencia creciente a la oferta de alquiler con opción de compra.

Las previsiones macroeconómicas para el año 2011 estiman que la economía española podría mejorar su evolución, aunque a ritmo inferior a la de la mayoría de países de la Unión Europea. La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno a 2,5 %.

El aumento de la inflación y del Euribor respecto al año anterior hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda tenga dificultades para recuperar los niveles de años anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de las tasas de paro y de la incertidumbre laboral asociada.

En el año 2011 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, básicamente por el considerable stock de vivienda ya construida y de colocación muy lenta. Esta oferta será menos abundante en las zonas céntricas de las ciudades por la escasez de inmuebles nuevos ya construidos y de suelo edificable.

Es de prever que, como mínimo, en la primera parte del año las ventas tiendan a ralentizarse, y se mantenga la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Este crecimiento negativo se podrá producir tanto en las primeras residencias como en las segundas viviendas y en las turísticas.

El incremento de los costes financieros conllevará una reducción de los márgenes comerciales de las promotoras y puede contribuir a prolongar el período de reducción en los volúmenes de inversión en el mercado inmobiliario que se aprecia actualmente.

Es previsible que en 2011 se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda inferior al de periodos anteriores. Así mismo, la desaparición a final de 2010 del incentivo fiscal para la adquisición de vivienda supondrá posiblemente un mayor debilitamiento de la demanda actual, que incida negativamente en la evolución de los precios si se mantienen las condicionesde financiación actuales.