Desde la explosión de la burbuja, son muchos los clientes que se acercan a nuestra oficina con la intención de poner su piso en venta. Muchos de ellos ni siquiera quieren hacer negocio, tan solo quieren venderlo para seguir con su vida.

La gran mayoría llegan con ideas equivocadas sobre su precio, posiblemente porque todavía recuerdan los precios de venta de algún vecino años atrás. Pero ahora ya no valen esos precios, hay que asumirlo y aceptarlo, porque sino podemos caer en el error de poner un precio desorbitado y pensar "no tengo prisa en vender", cuando realmente lo que estamos diciendo es "no quiero vender".

Os voy a adelantar que no es sencillo realizar una tasación de un piso, y mucho menos ahora. Todo el mundo piensa que le estás diciendo un precio muy bajo en tu propio beneficio, cuando en ocasiones estás dando un precio orientativo que posiblemente se deba negociar a la baja en el momento de venta. Por eso, en algunas ocasiones les explico cómo he llegado a ese precio, aunque sea una explicación demasiado simple, para que puedan hacerse una idea de por donde van los tiros.

Una vivienda (o cualquier otro inmueble) casi siempre es susceptible de alquilarse, por lo que se puede valorar en función de la rentabilidad que se le podría sacar alquilándolo. Por nuestra experiencia personal, un piso medio en una zona normal debería tener una rentabilidad de entre un 4,5%, 5,5% y un 6%. Pero esta afirmación tiene matices: No es lo mismo alquilar un piso en el centro, que un piso en un barrio periférico o un cuarto sin ascensor, por lo que para valorar la rentabilidad habrá que atenerse a la mayor dificultad para alquilarlo.

Eso significa, que a mayor dificultad para lograr un inquilino, deberemos tener en cuenta una mayor rentabilidad, porque corremos mayores riesgos (es decir, no alquilar el piso durante una buena temporada). Según sea esa dificultad, deberemos subir la rentabilidad al 6%-6,5% o incluso al 7%.

Una vez que hemos definido el tipo de interés que se le debe aplicar, debemos averiguar el precio de alquiler. Suele ser sencillo encontrar precios de alquiler de la zona, ya sea con ejemplos actuales de vecinos, ya sea mirando varios portales de oferta inmobiliaria.

Ya está? Vamos a poner un ejemplo.

Un piso de 60 m2, en un barrio de cualquier ciudad que se puede alquilar en 600 €/mes con cierta facilidad, cuanto vale?

600 € x 12 meses= 7200 €, que estamos calculando una rentabilidad del 4,5% (fácil de alquilar), por lo que un 1% sería 1600 € x100= 160.000 €. Una vez obtenido ese precio, hay que tener en cuenta que existen multitud de factores que pueden modificar ese precio (estado de conservación, zona, servicios,...) pero no hay que olvidar que estamos ante una buena orientación.