Los expertos consideran que la situación actual es especialmente delicada para el mercado de la vivienda: se atisba la recuperación, pero no está garantizada. “Las compraventas han comenzado a crecer porque ya no podían caer más.
Pensemos que, pese a la crisis, la demografía hace que siga habiendo bodas, divorcios, nacimientos, defunciones, y eso propicia cambios en la necesidad de vivienda”, reconoce un representante de una tasadora. A esos mínimos que aporta el movimiento natural de la población se han unido durante 2014 dos factores cruciales: el ajuste de precios acumulado por las viviendas y la reapertura del crédito. Todavía no se han publicado las dos estadísticas oficiales (INE y Ministerio de Fomento) de precios correspondientes a todo 2014, pero con las últimas cifras disponibles se puede concluir que los inmuebles se han depreciado más del 30% desde 2008. Es decir, las casas valen hoy lo mismo que en 2004 y en muchos lugares, como la costa mediterránea, las transacciones que se cierran ahora lo hacen a la mitad del precio en el que fueron escrituradas esas mismas casas en la compra anterior. De hecho, los precios cerrarán 2014, cuando se publiquen los datos, con suaves caídas, mucho más moderadas que las de 2013 e incluso en algunos lugares con tímidas alzas. Esto es
lo que ha propiciado que el consenso de los analistas apueste por que el ajuste ha tocado suelo, “aunque todavía este año habrá zonas donde el mercado estará muy deprimido y allí los precios seguirán a la baja”, augura la directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor.
Para el otro gran indicador del mercado, el que mide el pulso de la demanda, las compraventas, el año pasado sí que fue notablemente mejor que el anterior. Se mida con datos de los notarios o de los registradores (INE), en 2014 se vendieron más viviendas que un año antes, y ello fue así gracias a la mejora de la coyuntura económica global y la suave recuperación del crédito. Para quienes han logrado mantener su empleo y su nivel de ingresos durante la crisis, adquirir una vivienda ahora solo conlleva ventajas: es de media un 30% más barata y, si requieren hipoteca, los bancos vuelven a estar en disposición de concederlas, con otras condiciones, eso sí. Este ha sido, sin duda, uno de los compradores tipo que más ha impulsado las ventas, también conocido como demanda solvente embalsada, aquella que espera a que los precios bajen al nivel que cree adecuado para comprar. La demanda que aún no es solvente sigue embalsándose, a la espera de su oportunidad. Además de estos compradores, hay que destacar el creciente peso de los extranjeros, tanto los residentes
como los no residentes. Los primeros vuelven a comprar confiados en que la recuperación económica es una realidad y los segundos lo hacen atraídos por unos precios más que atractivos. Los notarios certifican que en 2014 una de cada cinco casas fue adquirida por un foráneo.
Para este año, todo indica que esa tendencia seguirá, aunque desde el Colegio de Registrador
es consideran que las compras realizadas por los extranjeros no serán determinantes para hablar de recuperación. “Para concluir que el mercado inmobiliario ha dejado atrás la crisis será crucial lo que haga la demanda nacional, no la extranjera y tampoco las operaciones que puedan llevar a cabo los grandes fondos de inversión”.
Dependiendo de la estadística que se considere, las ventas de casas cerraron 2014 con incrementos del 19,6% (notarios) o del 2,2% (registradores-INE). Lo que no cabe duda es que la tendencia es a mejor y sobre todo en la vivienda usada.
Gracias al saneamiento del sector financiero, los bancos volvieron a reabrir el grifo de la financiación. En 2014 se contrataron 203.652 hipotecas, un 1,98% más que el año anterior. También se han disparado las compras sin hipoteca, que ya representan casi un tercio del total. La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) pone el acento en que la
construcción de nuevas casas no alcanzará velocidad de crucero hasta que los precios de la vivienda recuperen las tasas positivas de manera generalizada, ofreciendo así rentabilidades atractivas al promotor. Y otra de las incertidumbres que acechan a los pronósticos es que por mucho que mejoren las condiciones de financiación, si el nuevo empleo no es estable y de calidad, pocos tendrán acceso a esos nuevos créditos.
Todos quieren que el sector se recupere, pero alejado de los excesos y desequilibrios del pasado. Las cifras elaboradas por Tinsa sobre cómo ha cambiado el mercado evidencian que el esfuerzo que deben realizar las familias para pagar su casa está mejorando, al pasar de casi 12 años de sueldo en 2007 a poco más de 7 el año pasado. Si solo se tiene encuentra el coste de la hipoteca, la proporción pasa de 7,2 años a 4,5 en idéntico periodo.
(Cinco Días. Primera página. Páginas 10 y 11. Editorial en página 8. Sábado 14-Domingo 15)