Las claves para entender el nuevo ciclo inmobiliario

Publicado el 19 de Dic de 2014 en las categorias de: Noticias | No hay comentarios »
evolucion inmobiliaria
A la hora de resumir lo que ha dado de sí 2014 desde el punto de vista del mercado residencial, se puede asegurar que las previsiones se han cumplido y ya se han comenzado a sentar las bases de lo que será el nuevo ciclo inmobiliario. Pero la estabilización del sector está aún distante, pues se parte casi de cero. La realidad es que 2014 será el primer año que cierre con datos en positivo desde que la crisis se desató en 2007.
Uno de los más significativos es la inversión en vivienda, que repuntó en el tercer trimestre un 1,34%, primera subida en siete cursos. Además, tanto las ventas como la producción de casas y la concesión de hipotecas volverán al signo positivo. Y los precios, en continuo desplome desde 2008, dan muestras del final de su ajuste, arrojando incluso tímidas subidas, según el organismo que dé la estadística. Es precisamente el enorme ajuste de los precios de los activos inmobiliarios una de las bases en las que se asienta la reactivación del ciclo inmobiliario. La percepción de que las rebajas tocan a su fin ha hecho que a lo largo de este año muchos ciudadanos se decidan a comprar vivienda tras mucho tiempo de espera y otros tantos operadores se hayan aventurado a iniciar proyectos residenciales para satisfacer a esta demanda. Estas nuevas promociones arrancan en lugares sin apenas oferta de casas a estrenar y en los que la demanda es solvente, por su nivel de renta y por su posibilidad de acceso al crédito. Además estos compradores perciben que en la zona en la que quieren comprar ha llegado el final de las rebajas.
Aunque cuando se habla de precios hay que recordar que el final del ajuste va y continuará yendo por zonas. Y es que es otra de las bases sobre la que se inicia el nuevo ciclo es la existencia de un mercado muy polarizado entre el ritmo que marca Madrid ?a la cabeza destacada de esta recuperación?, Barcelona y algunas localizaciones muy concretas de playa-concentradas en torno a la Costa del Sol, la Costa Blanca y las islas, principalmente?y el resto de España.
Otra de las pistas que deja 2014 sobre cómo va a ser el negocio residencial en los próximos años pasa por los actores que están protagonizando la reactivación de la construcción de viviendas. Un panorama en el que conviven los pocos promotores clásicos que quedan en activo con gestoras de cooperativas, bancos y, más recientemente, fondos de inversión.
La actividad, que se refleja en un aumento de los visados de obra nueva del 5,4% en el tercer trimestre con respecto al mismo periodo 2013, sitúa a 2014 como el primer ejercicio en el que la producción de vivienda va a crecer anualmente desde 2006 y anticipa cómo se va a configurar el sector en esta nueva etapa: proyectos pensados y diseñados al detalle, con el foco puesto en las necesidades reales del cliente y muy alejados de los que se hicieron en los últimos del boom.
Además, las exigencias del sector financiero y, más si cabe, de los fondos de inversión en criterios de riesgo y rentabilidad a la hora de aportar crédito obligan a todo operador que quiera participar
en el negocio a cumplir unos requisitos técnicos y financieros muy sofisticados.
Si el ajuste de precios es uno de los pilares en los que se sustenta este nuevo ciclo inmobiliario, la vuelta de la financiación es el otro, igual de indispensable. 2014 ha sido el año de la vuelta de las hipotecas. Una apertura del crédito muy condicionada, eso sí, a la solvencia y el nivel de ingresos del comprador, por el lado de los particulares, y a la viabilidad del proyecto y a la situación financiera de la compañía, en el caso de los promotores. Respecto a las hipotecas para el
comprador final, este año ha sido el primero desde que se inició la crisis en la que los bancos han librado una batalla comercial para captar buenos clientes. Esta competencia que ha hecho que los diferenciales que gravan los préstamos hayan pasado de superar el 4% a bajar, en la mayoría de los casos, del 2%, llegando a alcanzar incluso el 1% cuando la vinculación que contrata el cliente es muy alta.
(El Mundo. Suplemento Su Vivienda, Primera página, Páginas 2 y 3)

España tiene hipotecas Subprime

Publicado el 8 de Feb de 2011 en las categorias de: Noticias, Opinion, Venta | 2 Comentarios »

Desde que se comenzaron a publicar los datos de exposición al ladrillo de las entidades financieras, hemos comenzado a escuchar expresiones como “Hipotecas de alto riesgo”, “Hipotecas bomba” o similar. Lo que esconde este tipo de expresiones son hipotecas que fueron concedidas a personas que no acreditaron suficiente solvencia o sobre bienes a todas luces sobrevalorados con la única finalidad de conceder un préstamo con fines especulativos.

Todos recordamos cómo surgió la crisis financiera en Estados Unidos y cómo el profesor Abadía hizo célebre la expresión de la “Crisis Ninja”. También recordamos como los directivos de nuestras entidades financieras sacaban pecho diciendo que en España no hay Subprime, puesto que el sistema español hacía esa posibilidad inviable.

Pues parece que no. Parece que una de cada cinco hipotecas concedidas ha sido de alto riesgo, por un importe superior al 80% de tasación y cuyo pago implica el desembolso de más del 33% de los ingresos netos de los prestatarios. Que la bajada de los precios de los inmuebles ha hecho que la gente deba más dinero al banco de lo que vale actualmente la vivienda, y que las daciones en pago son insuficientes para cubrir el préstamo a todas luces desorbitado (no voy a esconder que las palabras “usura” aparecen en mi cabeza).

A continuación podéis leer la noticia publicada al respecto en Real Estate Press:

Las hipotecas que se concedieron por más del 80 y del 100 por cien  del valor de tasación de los pisos son de alto riesgo. Los préstamos con estas arriesgadas características suman 89.819 millones de euros, pero faltan importantes entidades con las que la cifra sobrepasaría de largo los 100.000 millones.

Representan casi una de cada cinco de las concedidas por las cajas y los principales bancos para la compra de vivienda y su morosidad es del 6,1 por ciento, lo que triplica la media del sistema. Estas hipotecas son lo más parecido a las subprime de Estados Unidos, según las definió Alfredo Sáenz, vicepresidente y consejero delegado del Santander. Los expertos apuntan al sector de los inmigrantes y de los jóvenes con contrato temporal, como los principales clientes de las hipotecas-bomba. El Banco de España, más allá de realizar avisos públicos y privados, no impidió esta dudosa práctica bancaria.

Entre las entidades ausentes, o que no ofrecen la información completa, están: la fusión de Caja Madrid-Bancaja y cinco pequeñas entidades más;  ; Caja 3 y Unicaja, que no han facilitado la información de manera homogénea con la plantilla del Banco de España y dificulta su comparación.

Los banqueros y cajeros dieron por buena la ilusión de que los pisos no podían bajar, incluso algo peor: que no dejarían de subir. Así que casi daba lo mismo cuánto dinero se le prestara a un cliente por su vivienda, que debe ser la principal garantía del crédito, porque el piso siempre sería suficiente para resarcir el préstamo. Pero tras el pinchazo de la burbuja estalló el lío.

Los datos pedidos por el Banco de España a las entidades reflejan una regla de tres: la morosidad sube a medida que el crédito es más alto sobre el valor de la vivienda. En concreto, hay seis veces más morosidad cuando se da un crédito por más del 80 por ciento que cuando supone menos del 50 por ciento. Con las hipotecas de más del 100 por cien del valor, los impagados se multiplican por 10. Entre las entidades que destacan por su arriesgada concesión, a partir del 80 por ciento del valor de tasación, están: Caja Madrid-Bancaja, con 19.221 millones; el BBVA, con 15.556 millones; el Santander, con 9.286 millones; La Caixa, con 9.232 millones; Caixa Catalunya, con 6.528 millones y Banco Base con 5.810 millones.

Por morosidad en esta franja, los peores son Caja Duero- España, Unnim y la Kutxa de San Sebastián. Entre los bancos, el Sabadell y el BBVA. En total las cajas suman 56.000 millones en créditos problemáticos frente a los 27.650 millones de los seis bancos principales. El resto de hipotecas, bien concedidas, suman más de 437.000 millones, cuatro veces más que las malas. Pese a la gran diferencia, sólo suman morosos por 5.801 millones.

Plaza de España: Calles del centro de Zaragoza

Publicado el 20 de Dic de 2010 en las categorias de: calle, General | 1 Comentario »

La hay en todas las ciudades españolas, y suele representar un lugar céntrico o de importancia dentro del desarrollo urbanístico de la ciudad. En el caso de Zaragoza, la Plaza de España es un punto neurálgico donde se cruzan el Paseo de Independencia y el Coso, y considerado por los zaragozanos como “el centro de Zaragoza” por antonomasia. La Plaza España ha sufrido muchas reformas desde su construcción, y si examinamos fotos antiguas, podremos comprobar cómo han pasado todo tipo de vehículos por ella (desde los clásicos coches de caballos, pasando por los antiguos tranvías o los vehículos actuales). La Plaza España es el lugar de reunión de muchos jóvenes que se citan a las puertas del actual centro comercial Puerta Cinegia.

La Plaza España de Zaragoza, cuenta entre otros, con la Diputación Provincial de Zaragoza, la sede del Banco de España o el monumento a los mártires (este último usado como lugar de celebración de los triunfos deportivos de los equipos de la ciudad). También es lugar de paso para entrar en el conocido “Tubo” (lugar de tapeo, que actualmente está recuperando su esplendor) si nos adentramos por la calle Mártires.

El uso principal que tiene la Plaza España es el comercial y empresarial, por lo que principalmente encontramos locales comerciales y oficinas, aunque también existen algunas viviendas (normalmente de familias adineradas).

los riesgos no son tan grandes en 2011 y a medio plazo la perspectiva es buena

Publicado el 17 de Dic de 2010 en las categorias de: Noticias | 1 Comentario »

Suave soplo de optimismo sobre la economía española. El director gerente del FMI, Dominique Strauss-Kahn, ha señalado que España está actuando para afrontar sus problemas fiscales. “No veo que sus riesgos sean tan grandes en 2011”, dijo.

“No soy pesimista respecto a la economía española”, dijo en Washington, añadiendo que las perspectivas a medio plazo para España eran “bastante buenas”, informa Reuters.

Las declaraciones de Strauss-Kahn suponen un balón de oxígeno para el Gobierno y llegan justo un día después de que la agencia de calificación Moody’s anunciara que ponía el ráting ‘Aa1’ de España en revisión para una posible rebaja debido a las tensiones sobre su deuda y a sus necesidades de refinanciación en 2011. Y también de que el banco de inversión Bank of America Merrill Lynch señalase en un informe global que España posiblemente necesitará acudir al plan de rescate.

Respecto al efecto dominó en Europa sobre el contagio de los problemas de deuda, Strauss-Kahn se mostró menos optimista. “Estoy preocupado y por eso estoy instando a que los europeos den una solución en conjunto, porque esta aproximación poco a poco obviamente no funciona. Y los mercados solamente están esperando a qué es lo próximo que pase”, señaló en un evento organizado por Thomson Reuters.

Precisamente hoy, los líderes de la Unión Europea comenzaron una cumbre en la que debaten la creación de un mecanismo permanente de ayuda para los países de la zona euro con problemas de financiación.

“Todo esto lleva tiempo, ése es probablemente el principal problema estos días”, añadió. Strauss-Kahn dijo que la recuperación económica en Europa sigue siendo lenta y las perspectivas para Estados Unidos para 2011 son inciertas.

“Las malas noticias vienen de Europa, donde la recuperación es realmente lenta y donde el crecimiento es el mayor problema a tratar. Luego está Estados Unidos”, dijo. “Lo que está pasando en Estados Unidos es muy incierto”, añadió.

Fuente: Expasión