Evolución del mercado inmobiliario en Zaragoza 2017

Publicado el 12 de Dic de 2017 en las categorias de: Alquiler, General, Opinion, Venta | No hay comentarios »

Aprovechando que estamos en el último mes del año 2017, queremos realizar un breve resumen de la evolución que hemos ido estudiando en el mercado inmobiliario de Zaragoza durante este tiempo. Está claro que este estudio es general y en muchos casos habrá que matizarlo en zonas con una mayor o menos demanda. Hemos creído oportuno dividir el estudio en los mercados de vivienda y de locales porque aunque tienen elementos en común, su evolución ha sido distinta.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ZARAGOZA (2017)

VENTA PISOS

Durante el años 2017, el mercado de venta de pisos ha mejorado en número de compraventas (más de 2000 al trimestre a partir de mitad de año). Este pequeño repunte en los precios viene precedido de una gran corrección (de media un 47% desde máximos) de los mismos en el periodo posterior a la explosión de la burbuja inmobiliaria, y no significa que los precios de venta vuelvan a ser tan altos como en los años 2004-2006, sino que los precios de oferta y los de demanda ya cruzan más operaciones que años atrás. Esto ha provocado que en el mercado exista mayor “alegría” y cruce de ofertas a los vendedores que ponen sus viviendas en precio, pero también existen personas que tienen un recuerdo de precios previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria que ofrecen sus pisos en precios a día de hoy desfasados. Por ello es muy importante realizar una buena tasación de precio de la vivienda antes de ponerla a la venta. También ha influido la mejora en las condiciones de financiación y el menor número de pisos de bancos en venta, que poco a poco han ido cribando sus carteras inmobiliarias, bien por haberlas vendido a particulares, bien por su venta conjunta a fondos de inversión. No obstante, según algunos estudios, la corrección de los precios de venta de vivienda en Zaragoza respecto al año anterior es de un -0,4% (Es decir, que los precios más o menos son estables desde el último año)

ALQUILER PISOS

Si bien las operaciones de venta han aumentado, lo que ha ocurrido durante el año 2017 en el mercado de alquiler de pisos en Zaragoza casi se podría considerar una pequeña revolución. Desde los primeros meses del año ya se comprobó que la demanda de pisos de alquiler había aumentado considerablemente, y la oferta no la ha acompañado de la misma manera, lo que ha provocado un prqueño calentón en el mercado, donde no es fácil encontrar piso de alquiler. En otras ciudades este fenómeno también se ha dado y se ha achacado a la creación de un nuevo mercado de alquiler de pisos turísticos, y aunque en Zaragoza este mercado también se ha creado, su volumen no es comparable al de ciudades como Barcelona o Madrid que son más turísticas. Actualmente, en la oficina tenemos una gran necesidad de pisos para alquilar, puesto que los pocos pisos que se encuentran, si están en buenas condiciones y en zonas con suficiente demanda (algunas zonas residenciales no tienen tanta demanda, por múltiples motivos)  se alquilan en muy poco tiempo.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE LOCALES EN ZARAGOZA (2017)

Si en el caso del mercado de vivienda hablabamos de recuperación, en el mercado de la venta y alquiler de locales tenemos que hablar de capitulación. El cierre de multitud de oficinas bancarias, la finalización de contratos de renta antigua y la dura competencia de los centros comerciales ha provocado que los locales que antes tenían un valor importante, ahora lo tengan mucho más relativizado. Eso no quiere decir que no valgan nada, pero sí es cierto que la demanda de locales en venta o alquiler en calles secundarias o poco comerciales es casi nula, centrándose principalmente el mercado en las calles principales de los barrios. Eso ha provocado que algunos negocios que se ubicaban en calles secundarias se hayan trasladado a mejores calles y que en algunas zonas donde antes no era posible alquilar nada, ahora encontremos algunos locales libres (el caso de la Calle Alfonso I es de destacar, a día de hoy casi tenemos una decena de locales libres en la calle, cuando antes era algo muy raro en esa calle). No obstante, si se ha comprobado una mejora en la demanda de locales tanto en alquiler como en venta (principalmente en alquiler) y cuando antes teníamos un mercado de “salvese quien pueda”, ahora parece que -con nuevos precios- tenemos un mercado bastante más sano que los últimos años, y con mayor competencia de precios.

Pensamos que si la economía a pie de calle termina por incorporar la mejora económica que parece fraguarse en los números de las grandes empresas, podremos recuperar al mercado los locales en las zonas menos comerciales, aunque esto está todavía por verse.

Enlaces:

Estadística Ministerio de Fomento

 

2011, el año del stock inmobiliario

Publicado el 3 de Ene de 2011 en las categorias de: Noticias, Venta | 1 Comentario »

Comenzamos el año con la noticia que publica el Heraldo de Aragón, en la que dice que “El gobierno y la banca piden rebajas de precios para vender el stock inmobiliario”. Se comenta en la noticia que la rebaja, según sus informes, ha sido del 12% desde 2008, algo que desde Fincas Torrenueva no creemos, puesto que hemos comprobado en nuestras ventas que la rebaja ha sido bastante superior. Posiblemente, la rebaja en sus resultados contables haya sido esa, pero no refleja ni mucho menos la situación del mercado.

Esta claro que para vender todo el Stock de pisos de la banca se necesitan bajar precios, pero también se necesita la colaboración de muchos más agentes. Un banco o caja no es una inmobiliaria, ni debería serlo (aunque en algunos casos se estén comportando como tales), y por lo tanto para la comercialización de sus pisos deberían apoyarse en las agencias especializadas en ventas y alquiler de pisos.

A continuación os dejo la noticia publicada por Heraldo de Aragón:

El sector inmobiliario afrontará en 2011 un nuevo año de ajuste con el objetivo de seguir absorbiendo el ‘stock’ de viviendas que bloquea su actividad. El parón en la construcción de pisos ha permitido que, pese a los bajos niveles de demanda, el excedente haya empezado a drenarse en 2010. Sin embargo, la crisis hace que el ritmo de las compraventas no sea suficiente y tanto el Gobierno como la banca demandan a los promotores que sigan bajando los precios para desatascar la situación cuanto antes.

Las estadísticas dan la medida de la parálisis del sector. Según datos de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), el peso del sector respecto al PIB ha pasado de superar el 10% en la fase alcista del ciclo al 4,5% actual. Por el camino, 1,2 millones de trabajadores se han tenido que bajar del andamio para engrosar las listas del paro.

El tejido empresarial también está sufriendo y las empresas concursadas en el sector sumaban hasta 800 en el tercer trimestre del año. Además, las grandes empresas registraban pérdidas agregadas de unos 700 millones de euros y sufrían abultados ratios de endeudamiento.

Esta pérdida de peso ha supuesto una reducción de la producción de viviendas hasta las 125.000 anuales estimadas para 2010, frente a las más de 600.000 de los años de bonanza, y los visados para construir siguen cayendo a velocidad vertiginosa, por encima del 20%, según los últimos datos del Ministerio de Fomento.

En paralelo, la finalización de viviendas hace prever que se terminen unos 250.000 inmuebles en 2010. De este modo, las compraventas de viviendas ya superan las viviendas terminadas, lo que está permitiendo drenar el ‘stock’.

Un millón de inmuebles

Sin embargo, los promotores, que cifran esta reducción del excedente en un 5,3%, señalan que aún quedan unas 650.000 viviendas sin vender, mientras que el Banco de España cree que podrían ser hasta 1,1 millones de inmuebles.

Por eso, el ministro de Fomento, José Blanco ya ha lanzado mensajes a los promotores para que ajusten los precios de la vivienda a los salarios si quieren vender inmuebles. La rebaja, que el Gobierno cifra en un 12,8% desde sus máximos en 2008, le parece hasta ahora insuficiente. El Banco de España no ha realizado una petición expresa, pero considera que el endurecimiento de la fiscalidad de la vivienda obligará a rebajas adicionales para seguir vendiendo pisos.

El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España, José Manuel Galindo ha llamado al sector a “aprovechar la bajada del precio del suelo para ajustar el precio de la vivienda nueva” con la idea de garantizar su venta, pero en paralelo ha pedido más facilidades al Gobierno.

Además del Gobierno, los bancos también han demandado a los promotores que sigan bajando los precios. La Asociación Española de la Banca (AEB) sugiere en su último Informe Económico-Financiero mayores descuentos en el precio de la vivienda argumentando que parte del estancamiento se debe a que el sector inmobiliario está cargando el peso de su ajuste “más sobre las cantidades que sobre los precios”, lo que está dificultando la absorción del ‘stock’ que bloquea su actividad.

Sin embargo, las peticiones de la banca esconden algún problema más: los bancos están interesados en que los promotores vendan sus pisos para no tener que adjudicárselos, incluirlos en balance y soportar más cargas en forma de provisiones.

Por lo pronto, el 52% de los créditos morosos que lastran los balances de las entidades financieras proviene de las actividades inmobiliarias, que en el tercer trimestre del año volvieron a marcar un máximo histórico, con una mora del 11,7%, según datos del Banco de España.


Amancio Ortega apuesta por el ladrillo

Publicado el 21 de Dic de 2010 en las categorias de: Noticias | 1 Comentario »

Esta mañana podemos leer en varios medios de comunicación (Por ejemplo, en Real Estate Press) que el propietario de Inditex ha decidido disolver dos Sicav para dedicar su capital a la inversión en inmuebles. Implica eso un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario? Es posible, pero en nuestra opinión ello no implica en ningún caso la vuelta a la burbuja inmobiliaria.

A continuación, os dejo con el texto de la noticia publicada:

El presidente de Inditex, Amancio Ortega, ha dado cerrojazo a sus dos principales Sociedades de inversión de capital variable (Sicav). Alazán y Keblar dejarán de ser fondos de inversión para dedicarse al negocio inmobiliario. El patrimonio de ambas es actualmente de 90 y 154 millones de euros, respectivamente.

Las gestoras de estas dos Sicav, BBVA Patrimonios y Banif Gestión, respectivamente, informaron ayer a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) de que han modificado el régimen jurídico de estas sociedades para convertirse en sociedades anónimas de régimen común. “Todo ello como consecuencia de su voluntad de tener una total disponibilidad de los fondos para acometer otras inversiones, especialmente en el sector inmobiliario”, indican las gestoras en sendos comunicados.

Este movimiento es la culminación de un proceso que Amancio Ortega ha realizado en los últimos años. A través de reiteradas disminuciones del capital social, el patrimonio de Keblar ha bajado desde los 641 millones de finales de 2006 hasta los actuales 154,3. El dinero que el empresario atesoraba en Alazán hace cuatro años se situaba en 403 millones y ahora apenas llega a los 90.

El empresario gallego llegó a gestionar casi 1.150 millones en sus tres Sicav antes de la crisis. La cifra ha descendido progresivamente hasta los 253 que tenía el pasado mes de septiembre por las retiradas de capital y las caídas de los mercados.

Keblar de Inversiones contaba con un patrimonio de 154,3 millones al cierre de los resultados del tercer trimestre del ejercicio 2010, lo que arroja un crecimiento del 4,6 por ciento en relación al mismo periodo del año anterior. Su política de inversión hasta ahora consistía en invertir en valores mobiliarios de renta fija y variable con una política de inversiones flexible, en valores negociados en mercados nacional y extranjeros, incluidos mercados emergentes y denominados en divisas no euro.

Alazán Inversiones 2001 tenía al cierre de septiembre un patrimonio neto de 90,2 millones, un 1,12 por ciento superior al del mismo periodo de un año antes. El 24 de noviembre, Alazán comunicó una reducción de capital del 33,43 por ciento, lo que en la práctica suponía la salida de unos 30 millones. Las últimas reducciones de capital efectuadas en Keblar se realizaron entre el 27 de octubre y el 17 de noviembre por un 36,81 por ciento del capital, lo que supuso que Ortega hizo caja por importe de unos 56 millones.

La tercera Sicav del empresario por tamaño, Gramela, había quedado con un patrimonio bajo mínimos, después de la disminución de capital del 54,84 por ciento que efectuó el pasado 23 de noviembre. El dinero bajo gestión quedó así reducido a 4,2 millones. De momento, Banif Gestión, que tutela la distribución de activos de Gramela, no ha comunicado a la CNMV su conversión en sociedad anónima.

El sector inmobiliario sigue siendo la gran apuesta de Amancio Ortega. A través de su sociedad inversora Pontegadea acaba de comprar una cartera de sucursales bancarias de Banco Sabadell, que eran propiedad de ISC Freshwater Investment. Los activos, que ha adquirido por 55 millones, son cinco grandes locales comerciales, ubicados en zonas relevantes de varias ciudades españolas. El arrendatario es Banco Sabadell, con un contrato de alquiler de 25 años.

Debido al alto nivel de demanda tras la adquisición de la cartera de sucursales de Banco Sabadell, ISC Freshwater Investment decidió poner a disposición del mercado una pequeña selección de activos de la cartera a través de un proceso de comercialización de venta selectiva.

Hasta la fecha, se han vendido alrededor de 65 millones de euros de los activos, y el proceso de venta sigue abierto y continuará durante 2011. Cushman & Wakefield y Aguirre Newman han sido designados conjuntamente para llevar a cabo el proceso de venta en exclusiva.

Ayer la acción de Inditex cerró a 56,60 euros, tras caer un 2,70 por ciento.