Aunque hace un tiempo que no nos referimos a ellos, se siguen publicando estudios sobre la evolución de los precios de la vivienda en Zaragoza. Para nosotros, hay un estudio de especial valor, que es el realizado por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, donde se aprecian los números de transacciones reales y sus precios en el momento de la compra.

En otros estudios, se realizan en base a precios ofertados, lo que supone no dar precios reales, sino aproximados.

Los resultados del estudio realizado sobre el año 2010 y la mitad del 2011 son los siguientes:

Año 2010         Precio medio/m2        Media m2       Nº Operaciones

• 1º Trimestre:          2287 €                            125 m2                           474
• 2º Trimestre:          2155 €                             106 m2                          473
• 3º Trimestre:          2170 €                            116 m2                           495
• 4º Trimestre:          2039 €                            124 m2                           497

Año 2011            Precio medio/m2        Media m2       Nº Operaciones

• 1º Trimestre:          1899 €                            110 m2                           589
• 2º Trimestre:          1814 €                            117 m2                           593

Las conclusiones que podemos sacar ante un rápido estudio de los datos es que mientras el precio medio de compraventa está bajando, el número de transacciones sube. No obstante, y examinando el mercado actual podemos adelantar que los precios del tercer y cuarto trimestre bajará, manteniendo el número de transacciones en torno a las seiscientas.

Estos son los resultados del estudio realizado por la red Comprarcasa respecto a los precios de las operaciones de venta de vivienda realizadas en los años 2009 y 2010 en los barrios de Romareda, Casablanca y Montecanal en Zaragoza:

Año 2009       Precio medio/m2     Nº Operaciones  Variación trimestral

• 1º Trimestre:          3509 €                            64                           -2%
• 2º Trimestre:          3036 €                            80                          -14%
• 3º Trimestre:          3106 €                            89                           +2%
• 4º Trimestre:          3213 €                            74                          +3%

Año 2010       Precio medio/m2     Nº Operaciones  Variación trimestral

• 1º Trimestre:          3199  €                            75                             0%
• 2º Trimestre:          2870 €                            76                           -10%
• 3º Trimestre:          3130  €                            68                           +9%
• 4º Trimestre:          2656 €                             66                           -15%

Ante esta estadística, lo primero que me gustaría destacar es que estamos ante un estudio que contempla un espacio considerablemente ámplio y heterodoxo como para que cojamos sus resultados con cierta cautela. En segundo lugar, y de la misma manera que en el resto de barrios, comprobamos que los precios han ido disminuyendo desde los inicios del estudio en el año 2009. En los últimos doce meses, la bajada de precios de venta de pisos ha sido del 17%, aunque ello no haya hecho disminuir el número de transacciones de venta. Con un espacio de estudio tan amplio, no puedo realizar una previsión de la evolución de los preciso sin un mergen de error lo suficientemente amplio como para que no sea de utilidad para el lector

Otro estudio más sobre los precios de los pisos en España, en este caso proviene del portal Pisos.com y se refiere a los precios de alquiler en España. Quizás es ser demasiado atrevido sacar conclusiones a nivel de Español (incluso en algunas circunstancias creo que es demasiado aventurado generalizar dentro de una Comunidad Autónoma), pero el informe dice que el precio medio de una vivienda media en España es de 662 € (siendo la vivienda media de 94 m2), lo que supone una ligera bajada del 0,66% desde el año anterior.

Dentro del estudio se pueden ver los resultados por comunidad autónoma y algunas provincias, por lo que podremos encontrar comunidades donde los precios medias hayan subido. En el caso de Aragón el precio medio, por lo que nosotros hemos comprobado, ha bajado ligeramente (posiblemente debido al aumento del número de viviendas en alquiler y a las dificultades económicas de los posibles inquilinos).

A continuación, podéis leer el resumen que ha realizado el portal euroinmo del estudio:

La vivienda en España en diciembre de 2010 tiene una renta media de 662 euros y una superficie media de 94 metros cuadrados, según el informe anual de precios de alquiler elaborado por pisos.com en colaboración con la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). Esta cifra marca un descenso del -0,66% frente al mes de noviembre de 2010, una caída cuatrimestral del -1,48%, una nueva bajada semestral del -3,60% y un recorte anual del -3,14%. El ajuste de precios en las rentas de alquiler pone de manifiesto que la regulación del sector también afecta a este método de acceso a la vivienda. “Esta opción está calando cada vez más en sectores de la población que antes únicamente se planteaban ser propietarios”, revela Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, añadiendo que “el parque de viviendas en arrendamiento actual todavía carece de cantidad y de calidad suficientes”.

La comparativa entre los precios medios de arrendamiento de pisos.com y de la Sociedad Pública de Alquiler en capitales de provincia en diciembre de 2010 vuelve a mostrar la misma foto, resultando las rentas de la institución más bajas en general. Sevilla es la capital donde las rentas de la SPA arrojan la mayor diferencia: -56,62%. Le siguen las ciudades de Valencia (-42,78%), Madrid (-40,48%) y Tarragona (-35,47%). Las variaciones positivas de Almería (7,83%) y Castellón de la Plana (2,80%) atenderían a las mismas razones metodológicas de los casos producidos en provincias.

Es evidente que las estadísticas van a seguir dando noticias sobre precios a la baja en el mercado inmobiliario. Algunos ya comienzan a afirmar que los precios están alcanzando momentos previos a la burbuja inmobiliaria, aunque tan importante como la bajada de precios es el acceso a los créditos para su compra.

Desde Fincas Torrenueva, afirmamos que durante el año 2011 los precios van a bajar ligeramente, siempre y cuando la situación económica acompañe, y las entidades bancarias aclaren sus políticas de préstamos.

A continuación os dejo una noticia del Heraldo de Aragón, donde se afirma que Zaragoza es la segunda ciudad donde más ha bajado los precios de la obra nueva en 2010:

Zaragoza ha sido la segunda ciudad española donde más se abarató la vivienda nueva el año pasado, un 6%, frente al 3,2% del conjunto de España, según los últimos datos dados a conocer por la Sociedad de Tasación.

Según esta empresa privada, el precio de la vivienda nueva cayó un 3,2% en España a finales de 2010 respecto al año anterior y se situó en 2.476 euros por metro cuadrado construido en las capitales de provincia. Los precios descendieron en todas las capitales de provincia, a excepción de Lugo, Palencia y Pontevedra, donde se incrementaron un 2,1 %, 1 % y un 0,6 %, respectivamente, mientras que en Orense no se registraron variaciones.

Además, en 22 capitales las caídas fueron superiores a la media, y en 14 de ellas los precios retrocedieron entre el 4 % y el 6 %, mientras que el mayor descenso se registró en Cáceres, donde bajaron un 7%.

Le siguen Zaragoza(6 %), Salamanca (5,8 %), Vitoria (5,7 %), Jaén (5,4 %), León (5,3 %), Guadalajara (5,2 %), Granada (4,9 %), Huesca (4,9 %), Sevilla (4,8 %), Palma de Mallorca (4,6 %), Gerona (4,5 %), Santander (4,1 %), Málaga (4 %), y Valladolid (4 %).

Los precios también cayeron en Badajoz (3,9 %), Ciudad Real (3,9 %), Santa Cruz de Tenerife (3,9 %), Albacete (3,7 %), Lérida (3,7 %), Barcelona (3,6 %), Ávila (3,5 %), San Sebastián (3,2 %) y Logroño (3,1%).

Actualmente se publican multitud de informes sobre precios de venta de los inmuebles. Una de tantas estadísticas es la que publica todos los años el portal Idealista (os dejo un enlace al informe completo), que publica los precios ofertados en su web, donde ellos han comprobado que los precios que se publican en su web han descendido (en Zaragoza Capital) una media de un 4,8% interanual entre 2009 y 2010, estableciendo un precio por metro cuadrado de 2.471 €/m2 en dicho municipio.

Como todos los estudios estadísticos, hay que tener en cuenta que existen multitud de elementos que pueden hacer variar el precio de una vivienda, como es la ubicación, los metros o la situación de mantenimiento de la vivienda. De todos modos, es evidente que tenemos una situación de mercado bajista, donde a la bajada registrada entre los años 2009 y 2010 hay que tener en cuenta la bajada desde máximos, que se situa en el año 2005-2006.

La actual situación inmobiliaria hace que muchos de nosotros nos movamos ante una situaciónd e incertidumbre. Hasta hace pocos años, la costumbre ha sido la de precios al alza, y el actual mercado bajista puede dejar descolocado a muchos. Por ello, durante los próximos meses es posible que escuchemos noticias como la que publica esta mañana Inmodiario. En ella, la Asociación Hipotecaria habla de posibles subidas de precios en algunas zonas y en el futuro. Una predicción como esa es tan ambigua como innecesaria, puesto que una lectura detenida nos puede hacernos dar cuenta de lo gratuitas que son algunas afirmaciones. Si estais buscando piso en venta en Zaragoza, os recomiendo que consultéis con profesionales inmobiliarios que os asesoren en cuanto a precios, negociaciones y créditos, puesto que la actual situación permite en ocasiones buenas bajadas de precios en base a la negociación.

A continuación os dejo el texto íntegro de la noticia citada:

La Asociación Hipotecaria Española (AHE), en su estudio de la evolución hipotecaria hasta el cierre del pasado mes de octubre, hace una serie de previsiones para el próximo ejercicio, entre ellas la de que “de mantenerse  la  fuerte  contracción  de  la  nueva  producción  de  viviendas podría estar gestándose en algunas zonas geográficas una escasez en la oferta inmobiliaria que, a futuro, podría derivar en una inflación en precios”.

Para que esta situación no se dé, desde la AHE consideran muy importante que se produzca “una recuperación paulatina y constante del sector y de la construcción, no sólo por el peso que tiene en la actividad económica nacional, sino también para dar cobertura a una demanda de vivienda estructuralmente fuerte que, en el medio plazo, puede no ver cubiertas sus necesidades específicas de viviendas”.

De cara a la actividad hipotecaria en 2011, la AHE espera un comportamiento más positivo que en 2010, “especialmente sustentado por la mejora de la financiación a hogares para adquisición de vivienda, ya que no se prevé una recuperación en el corto plazo de financiación a las actividades inmobiliarias”. No obstante, el informe deja entrever la posibilidad de que durante la primera mitad de 2011, y especialmente en el primer trimestre, “el volumen de transacciones puede verse afectado de forma negativa por el efecto adelanto de compras promovido por la eliminación de los incentivos fiscales a la adquisición de vivienda”.

Pero más allá de la intensidad de la recuperación del mercado, la AHE deja caer su preocupación por algunas cuestiones, como la materialización del excesivo conjunto de propuestas regulatorias que puede tener lugar en 2011, como la nueva regulación en materia de consumo de capital, la introducción de ratios de liquidez y del ratio de apalancamiento, ya que tenderían a inmovilizar más recursos y penalizar determinadas actividades.

Ejecución hipotecaria, mejor no tocar

Por  otro  lado,  cabe  destacar  que  algunas  de  las  iniciativas  que  se  están  proponiendo que forman parte del debate actual, lejos de ser necesarias y beneficiosas para el mercado, pueden herir gravemente los pilares fundamentales del negocio hipotecario y resultar en un daño general más grave que el beneficio perseguido. Es  el  caso  de  una  posible  modificación  de  las  garantías  personales  en  los  créditos hipotecarios  o del establecimiento de obstáculos a los procesos de ejecución; medidas socialmente demandadas por intentar suavizar los efectos de la crisis en la sociedad, pero que endurecerían las condiciones de financiación en los mercados españoles, y pondrían en jaque los más de un billón de títulos hipotecarios emitidos en circulación.

Los tiempos en que la vivienda era un activo para especular no van a volver. El proceso para acabar con los pisos sin vender es delicado, pero no eterno. El alquiler seguirá siendo uno de los puntales de la política de vivienda. Tenemos la obligación de que nunca más se vuelva a producir una burbuja.

Precios, stock, especulación… Las primeras palabras del ministro de Fomento, José Blanco, ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, se han referido a todos los grandes temas, que también son los más espinosos, del mercado inmobiliario.

En esta primera comparecencia tras asumir las competencias del extinto Ministerio de Vivienda, Blanco, ha instado a «ofrecer precios más competitivos en aquella tipología de vivienda y suelo en que el exceso de oferta es más evidente», ya que es «un error retrasar decisiones de venta pensando que la situación del mercado inmobiliario es un mero bache en el camino».

El ministro ha afirmado que «los tiempos en los que la vivienda y el suelo eran activos que podían ser retenidos, únicamente para especular, no van a volver», y aunque ha pasado «lo más duro del ajuste», la normalidad «nunca consistirá en producir el triple de vivienda de la necesaria» o que «los precios crezcan tres veces más que los salarios».

Con el stock a cuestas
En todo caso, ha querido dejar claro que el papel del Estado en la reducción del stock en la actualidad es «limitado», y ha agregado que acabar con el exceso de pisos sin vender «es un proceso delicado, que no puede hacerse de golpe, pero tampoco puede eternizarse».

Como medidas destinadas a reducir significativamente este excedente ha anunciado la creación a partir de enero de una comisión permanente con representantes del Gobierno, el sector financiero y el inmobiliario, en la que se compartirán estrategias para la elaboración de paquetes de viviendas y suelo susceptibles de ser ofertados en el mercado nacional e internacional.

Asimismo, ha adelantado que la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) firmará el próximo 16 de diciembre un acuerdo con Caja Madrid para sacar parte de su stock de viviendas en régimen de alquiler. Este acuerdo se suma a los firmados previamente con Bancaja, La Caixa, la división inmobiliaria del Santander y con la Caja del Mediterráneo. Todos ellos se enmarcan en el convenio marco firmado con la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) en el mes de mayo para contribuir a dar salida a los activos inmobiliarios de estas entidades financieras.

Apuesta firme por el alquiler
El ministro ha reafirmado la intención del Gobierno de acabar en enero de 2011 con la deducción de ayuda a la compra de vivienda habitual a partir de 24.000 euros de renta anual, para así incentivar el alquiler. «La decisión entre alquilar y comprar debe determinarse por preferencias individuales y no por los incentivos fiscales», ha dicho.

Y es que, el régimen de arrendamiento parece que seguirá siendo uno de los puntales de la política de vivienda. En este sentido, Blanco ha afirmado que España tiene que acercarse a Europa en el mercado del alquiler, y para ello se está preparando una nueva línea de financiación con fondos del Banco Europeo de Inversiones, articulada a través del ICO, para su eventual firma antes de fin de año. Dicha línea financiará la promoción de vivienda protegida en régimen de alquiler a 25 años, y la intención del Gobierno impulsarla antes de que finalice el año 2010.

En lo que atañe a la compra, el titular de Fomento ha aseverado que su tarea principal será reforzar la seguridad jurídica de los compradores, en especial de los extranjeros, a través de una serie de medidas que serán explicadas en una ronda informativa internacional.

Las iniciativas para garantizar que las propiedades compradas en España están «en regla», incluirán que cuando se inicie un expediente de ilegalidad de la licencia no perjudique al comprador salvo que conste en el registro por anotación preventiva. En este punto, ha insistido en que el Gobierno no se olvida de la VPO: «Vamos a seguir dando un impulso a la vivienda protegida, para favorecer el acceso de las personas con mayores dificultades»

Sobre la rehabilitación, la que fuera otra de las grandes apuestas del departamento de Vivienda en los últimos años, el Ejecutivo quiere también «facilitar al máximo» la financiación de forma que se puedan obtener préstamos con un tipo de interés «tan a atractivo como la hipoteca, pero con una tramitación tan sencilla como un crédito personal».

Una «burbuja» que viene de atrás
El ministro ha señalado que «la burbuja inmobiliaria viene de atrás», pero que sus consecuencias se están pagando ahora, y ha acusado de esta situación al crecimiento del crédito alrededor del año 2000, que ha derivado en que las entidades financieras tengan ahora activos potencialmente afectados por el sector inmobiliario por valor de 181.000 millones de euros.

«Todas las administraciones con competencias en la materia tenemos la obligación de controlar que nunca más se vuelva a producir una burbuja inmobiliaria en nuestro país», ha dicho.

Pero sobre todo ha responsabilizado de la burbuja a la «especulación» favorecida por la Ley del Suelo de 1998, que hizo multiplicar el valor del metro cuadrado un 467% en seis años.

Fuente: Su Vivienda El Mundo 30/11/10

La pasada semana, la Sociedad de Tasación ha publicado su estudio sobre la valoración del precio de la vivienda de Obra Nueva en España, haciendo estudios singularizados por Comunidad Autónoma. Para que nuestros clientes puedan tener una referencia sobre los actuales precios de tasación de las Viviendas de Obra nueva en Aragón, les dejamos un enlace al Dossier que se ha presentado para la CCAA de Aragón.

Además, a continuación ponemos una captura de los precios que se refieren a la Provincia de Zaragoza: