El actual mercado inmobiliario y la complicada situación económica de España han provocado una importante bajada de precios en la vivienda, tanto en venta como alquiler, y eso ha provocado que vayan apareciendo nuevos compradores, con perfiles muy distintos a los que se daban años atrás. En lugar de confÃar todo el importe de la compra en la financiación, actualmente se encuentran compradores que por medio del ahorro han podido acceder a la compra sin apenas necesitar financiación, o incluso personas que compran a tocateja con la intención de buscar rentabilidades respetables alquilando la vivienda.
A pesar de que en Aragón no disponemos de un mercado de compradores extranjeros de importancia (es un fenómeno que se da especialmente en zonas mucho más turÃsticas), también se comienzan a ver movimientos de grandes empresas que buscan en el mercado español pequeñas o grandes inversiones a medio o largo plazo.
A continuación puede leer un artÃculo publicado en el Diario Cinco DÃas donde se explica con más detalle esta noticia:
“Se observa la entrada de inversión extranjera en vivienda, y también que el inversor local empieza a comprar. Además, recurriendo en menor medida a los créditos hipotecarios. Por el lado negativo, se mantiene sin apenas cambios el enorme
stock de vivienda nueva sin vender, en el entorno de las 800.000, al tiempo que siguen entrando inmuebles adjudicados en el balance de los bancos.
Su stock aumentó el 7% en el primer semestreâ€. Es el resumen de la situación que hace José GarcÃa Montalvo, profesor investigador del IVIE y catedrático de EconomÃa y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra. Los españoles destinaron el pasado año a la compra de vivienda 25.385 millones de euros, la cifra más baja en términos nominales desde 1998. AsÃ, el gasto en vivienda nueva representa ahora el 2% del PIB, la cifra más baja de una serie histórica. Los últimos datos del Ministerio de
Fomento revelan que las compraventas de viviendas en el segundo semestre del año cayeron el 4% respecto al mismo periodo del año anterior, si bien aumentan las compras de extranjeros residentes en más de un 28%. Y el porcentaje de compraventas realizadas por los no nacionales marca un porcentaje histórico del 17% del total. “Los datos de Fomento incluyen las transacciones realizadas por particulares, no las realizadas por fondos.
Y ahà sà se está viendo más actividadâ€, apunta Patricio Palomar, de CB Richard Ellis. Esta consultora explica que el volumen de la inversión en el sector inmobiliario -entendida como inversión en inmuebles no residenciales destinada al alquiler- ascendió en el primer semestre a 1.223 millones, cifra a la que habrÃa que añadir la entrada en otros 800 millones en julio y agosto, meses especialmente activos. “A mitad de año ya estábamos en la media lograda en el conjunto de 2012 y podrÃamos cerrar 2013 en los 3.500 millones de inversiónâ€, añade Palomar. En su opinión, el mercado no ha tocado fondo ni en el área residencial ni en la comercial, aunque en este segundo segmento sà se observa mejorÃa en la rentabilidad de los alquileres y más operaciones de venta de inmuebles a institucionales. Nicolás Llari, director de activos bancarios de la consultora Sallvis, confirma el interés de los fondos internacionales por la inversión en inmuebles en España y cree que “el mercado sà ha tocado fondo en términos de inversión institucionalâ€.
En ello tiene que ver el aumento de la rentabilidad que están logrando los inversores en el alquiler, una variable “que funciona cuando el precio de compra es bajo y el del alquiler es sostenibleâ€, añade Fernando Encinar, director de estudios de Idealista.com. El rendimiento del mercado del alquiler era en los años de la burbuja de apenas el 1% ó 1,5% y ahora oscila entre el 4% y el 5% anual. Pero Encinar se muestra escéptico sobre la mejorÃa real del mercado inmobiliario. “Las operaciones son con cuentagotas. Y no sabemos en realidad dónde está el suelo. Pensar que lo peor ha pasado entraña el riesgo de congelar el mercado y que los vendedores se resistan a bajar preciosâ€, añade.
Según Encinar, aún queda mucho ajuste en precios, en especial en residencial. “Estamos en mÃnimos de compraventa pero no en mÃnimos de precios. Si se hubiera completado el ajuste en precios, habrÃa una avalancha de operaciones y no estamos ahÃâ€. Defiende que persiste una brecha entre el precio al que el vendedor está dispuesto a vender y la cuantÃa que está dispuesto a pagar el comprador. “La operación se cierra cuando el vendedor acepta la oferta del comprador con una rebaja de media del 25%â€, añade. Y, en última instancia, todo pasa por la financiación, si bien cada vez son menos las viviendas que se compran con hipotecas. Solo una de cada tres, según el Consejo General del Notariado. Los expertos coinciden en que la demanda de inmuebles existe, aunque no el acceso al crédito. La señal alentadora es que, a medida que la banca suelte lastre del ‘ladrillo’ en balance gracias a las ventas a institucionales, liberará recursos y se acercará al objetivo que la economÃa espera de prestar dinero.
Uno de los indicadores más reveladores para medir en qué punto está el mercado inmobiliario es la relación entre los precios de la vivienda y la renta familiar bruta disponible. Es decir, el esfuerzo financiero para comprar una casa, que en los años se la burbuja suponÃa el empleo de las rentas familiares de 7,5 años. El ratio ha descendido a 5,9 años, según datos del Banco de España, para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados construidos. Pero todavÃa está lejos de los cuatro años de plazo que los expertos consideran razonable.
(Cinco DÃas. Página 15. 1 página. Sábado 7-Domingo 8)
