Aunque el Ministro de Hacienda desmintió ayer que esta ley se pudiera aplicar a las familias hipotecadas, hoy parece que sus colaboradores han atemperado sus palabras. Tendremos que esperar a la redacción concreta de la ley para conocer si este tipo de medidas puede afectar a las personas que han impagado la hipoteca o cómo reaccionarán las entidades bancarias ante este cambio en la legislación española.

El presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, anunció ayer durante su intervención en el debate del estado de la nación, una serie de medidas hasta ahora inéditas en su mandato y que en algunos casos rectifican otras adoptadas anteriormente. La oposición desconfió en cualquier caso sobre el alcance de las medidas, al no mostrar aún el Gobierno la letra pequeña. La medida estelar es el Real Decreto Ley llamado de “segunda oportunidad”, que facilita que los más endeudados puedan salir del apuro con una dación en pago, informan los distintos diarios.

El Consejo de Ministros aprobará el próximo viernes el Real Decreto Ley para dar una segunda oportunidad a los que no pueden superar la primera por una deuda que no pueden pagar. Va dirigida tanto a personas físicas como jurídicas y el resultado será éste, según fuentes gubernamentales: “Todas las deudas privadas quedarán exoneradas una vez
ejecutadas las garantías”. No obstante, el Gobierno no define aún la letra pequeña de los beneficiarios. “Espero que no pongan tantas limitaciones que hagan la ley inservible”, avisó el líder de la oposición, Pedro Sánchez. Rajoy se limitó a explicarlo así: “Las familias van a poder a partir de ahora lograr una reestructuración de sus deudas mediante un acuerdo
extrajudicial de pagos; un procedimiento coordinado, transparente y reglado, que les permitirá negociar de forma unificada y supervisada con sus acreedores”. “Este procedimiento se hará especialmente sencillo para los particulares, de forma que en plazos muy breves y con los menores costes administrativos puedan acordar quitas, aplazamientos y otras formas de
reducción de la deuda”. Se plantea que si la banca no acepta ni quitas ni refinanciación al endeudado, “se habilitará en la Ley Concursal que las personas naturales puedan liberar las deudas que queden impagadas tras ejecutar las garantías y sus bienes”. Fuentes gubernamentales aseguran que el efecto podrá ser facilitar la dación en pago no sólo de viviendas, sino de otro tipo de bienes, aunque siempre al final de un proceso bajo control judicial.

Rajoy anunció también una reforma del Código de Buenas Prácticas bancarias aprobada por su Gobierno con dos efectos. Por un lado, que más familias puedan acogerse y evitar desahucios. Por otro, que disfruten de “una inaplicación definitiva de las cláusulas suelo para seguir haciendo frente al pago de la hipoteca”.
“Acometeremos igualmente una revisión completa de los plazos de prescripción de las reclamaciones de la deuda, que en el caso general quedarán fijados en cinco años, en
lugar de los 15 vigentes en la actualidad. No tiene sentido que una familia o un profesional tenga que vivir pensando en una deuda que no se ha reclamado en 15 años, ni que este plazo no se haya cambiado desde el Código Civil de 1889”, justificó Rajoy.

(El Mundo. Páginas 8 y 9)

En la carrera de fondo que disputa el sector inmobiliario español por vender más casas está
ganando por goleada la usada. Las ventas subieron en 2014 por primera vez en cuatro años y lo hicieron gracias a esta tipología. De las 318.928 compraventas cerradas en 2014, el 62,7% (200.065 viviendas) fueron de segunda mano y apenas el 37,2% (118.863) de nueva planta, recoge la estadística del Colegio de Registradores. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las compras de casas de segunda mano aumentaron un 18,4%. Por el contrario, las nuevas cayeron en picado al retroceder un 16,9%.

Todo apunta que la segunda mano seguirá siendo la protagonista de las transacciones en 2015. El motivo principal es el precio. La usada es entre un 5% y un 15% más económica, según Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com. “La diferencia e
ntre una vivienda media usada en España y una nueva está aproximadamente en 400 euros por metro cuadrado”, calculan en Tinsa. Los inmuebles de segunda mano acabaron el pasado año cotizando a 1.347 euros por metro cuadrado, mientras que la obra nueva se situó en 1.624 euros, según los datos del Consejo General del Notariado.

Incluso se puede encontrar segunda mano “por poco más de 1.021 euros. Esto, sin duda, anima a los futuros compradores”, señala Chus de Miguel, directora comercial de Casaktua.com. Además, el precio de la usada ofrece un mayor margen de negociación cuando está en manos de particulares, sobre todo, en pisos sobrevalorados adquiridos en la
época de bonanza. Otro punto a su favor es que está gravada con menos impuestos. Los inmuebles a estrenar están sujetos a un 10% de IVA, mientras que los habitados soportan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía del 6% al 10%. Y, salvo excepciones, cuentan con mejor localización, ya que los nuevos suelen escasear en el centro
de las ciudades. “Un amplio porcentaje de los usados está en zonas más consolidadas y céntricas y con más servicios”, señala Chus de Miguel.

Aunque estrenar tiene un pro de mucho peso: “la mayor facilidad de financiación que ofrecen las promotoras y los bancos dueños de viviendas”, indica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. La obra nueva tiene normalmente un préstamo concedido al promotor que permite la subrogación del potencial comprador. Y las entidades dan más facilidades de crédito para colocar sus productos, sean nuevos o usados.

Que la segunda mano sea el motor de la reactivación que está viviendo el mercado se explica también porque hay mayor oferta. Y, “porque la obra nueva que venden los bancos también se considera de segunda mano”, indican en Idealista.com.

Gran parte de las existencias que tienen los bancos se cataloga como usada aunque está sin estrenar, ya que es vivienda que han absorbido como pago de la deuda de los promotores. Y mientras la segunda mano conquista al comprador, la nueva se contrae y cae en picado porque apenas se ha construido en España en los últimos años. Eso sí, la edificación de viviendas de obra nueva va en aumento, aunque de forma muy lenta. Bankinter estima que, tras años de fuerte caída motivada por la baja demanda y la parálisis promotora, las transacciones de casas nuevas volverán a recuperar un nivel cercano a 100.000 unidades en 2016 (que acabará con 450.000 ventas).

(El País. Suplemento Negocios. Página 26. Domingo 22)

Durante las últimas semanas, hemos estado exponiendo algunos de los elementos comunes que suelen tener todos los edificios de viviendas de Zaragoza, pero en esa exposición no ha sido posible realizar un listado completo. Por ello, hemos pensado que sería recomendable hacer un último artículo comentando varios elementos comunes que no han entrado en anteriores semanas, pero que merecen una pequeña explicación. Entre estos elementos podemos encontrar la antena de TV, las tomas de antena, la entrada del edificio, los porteros automáticos o los cuartos de contadores. Estos elementos comunes suelen dar servicio de manera general a todos los vecinos de la comunidad, siendo posible su uso compartido y simultáneo por varios de los vecinos (varios vecinos pueden usar la antena de televisión a la vez, de la misma manera que un cuarto de contadores de agua o luz sirve para que todos los contadores del edificio puedan estar en un solo lugar, y así facilitar su mantenimiento y lectura).

Esta que viene a continuación es una pequeña muestra de algunas recomendaciones que deben tener en cuenta los vecinos a la hora de usar elementos comunes del edificio:

-La antena de televisión es colectiva, y por lo tanto la única de la finca.

-Las antenas de televisión particulares o cualquier otro tipo de instalación de antena similar deberá contar con el consentimiento previo de la Comunidad de Propietarios, indicando lugar y forma de instalación.

-Las placas profesionales, en fachada o entrada del portal deberán contar con el conocimiento previo de la Comunidad en cuanto a forma y características (algunas comunidades, de hecho ya establecen una zona y cuadrante donde instalar dichos carteles identificativos).

-Las tomas de antena y Televisión dentro de una vivienda no se deben modificar (ampliar o sacar supletorias) sin ponerlo en conocimiento de la Comunidad previamente, ya que pueden ser causa de descompensación de toda la instalación del edificio.

-Cuando no se vea bien la Televisión, si avisa a un profesional particularmente, éste no debe manipular la antena ni mecanismos comunitarios.

-La telefonía y video-portero no debe ser manipulada por personal no autorizado, como por ejemplo, ampliar telefonillos.

-Las llaves del cuarto del contadores y cuadros eléctricos, salvo acuerdo en contrario de la Junta de Comunidad, solo deben tenerlas el Presidente de la Comunidad y el Administrador de la Comunidad, evitando de este modo posibles manipulaciones, averías, responsabilidades por accidente y, de paso, se protege la intimidad de los vecinos.

Si necesita algún presupuesto de Administración de Fincas para su comunidad de vecinos, puede contactarnos en el 976 204999 o escribir un mail por nuestra página de contacto

Según un estudio publicado por la tasadora Tinsa, el mercado inmobiliario se va recuperando, pero lo hace sensiblemente a dos velocidades. En Zaragoza -y en otras ciudades- hemos podido comprobar que mientras en algunas zonas los precios han bajado mucho más allá de la media (un 47% en Zaragoza según los estudios) en otras los precios se han moderado, pero no en la misma proporción. El motivo es muy sencillo, mientras duró la burbuja inmobiliaria se fueron creando mercado anexos al principal, incluso se crearon barrios nuevos donde antes no los había. Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, muchas de esas zonas de reciente creación han pasado a un segundo plano, dejando a las zonas más céntricas y principales en el lugar donde estaban en un inicio. Eso no quiere decir que en las zonas del centro no hayan bajado los precios (que lo han hecho en gran medida) sino que otras zonas más periféricas lo han hecho en mayor proporción.

Después de seis años de hundimiento del mercado de la vivienda, las estadísticas comienzan a mostrar una incipiente recuperación reflejada en el paulatino aumento de las compraventas, el inicio de nuevas promociones y el final de las caídas generalizadas de precios. Ésta es la realidad que dibujan los datos oficiales. Pero es una verdad a medias. Lo es porque, incluso en sus épocas de máximo esplendor, el mercado residencial siempre ha sido muy local. Por eso nunca, por más que se haya hecho habitualmente, lo que sucede en una zona determinada debería extrapolarse al resto, ni considerarse una tendencia generalizada. Y lo es más aún ahora, cuando el inicio del nuevo ciclo se está focalizando en determinadas áreas de Madrid, Barcelona, y algunas zonas turísticas como la Costa del Sol (Málaga) o la Costa Blanca
(Alicante).

Los datos de la evolución de los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid, elaborados por Tinsa, son un buen ejemplo para comprobar cómo, incluso en esta región considerada una de las grandes locomotoras del nuevo ciclo inmobiliario, existe una realidad muy diferente según el municipio que se analice. Así, entre el 1,54%, que según Tinsa se
encarecieron las casas en Pozuelo de Alarcón en 2014, y el 17,7% que se rebajaron en San Fernando de Henares, se oculta un amplísimo espectro de mercados locales que reflejan realidades inmobiliarias, económicas y sociales muy distintas. Lógicamente, los precios han dejado de caer en las áreas sin stock, donde la demanda mantiene un poder adquisitivo alto y siguen bajando con intensidad en aquellas donde hay un gran excedente de casas sin vender y el desempleo hace estragos.

(El Mundo. Suplemento Su Vivienda. Página 4)

La morosidad de los prestamos bancarios (hipotecarios o créditos para el consumo) han disminuido su morosidad hasta el nivel del 12,5% de los préstamos concedidos. Aunque sigue siendo una cantidad considerable, es buena noticia que su tendencia sea descendente y que el número de préstamos hipotecarios aumente.
La morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas y cooperativas a particulares y empresas volvió a reducirse endiciembre, hasta el 12,5%. Cierra 2014 en su menor nivel desde agosto de 2013 y constata una mejora de los balances bancarios por el menor deterioro de los préstamos. Esta tasa incluye el cambio metodológico en la clasificación de los Establecimientos Financieros de Crédito (EFC), que han dejado de ser catalogados como entidades de crédito. La tasa de morosidad encadena cuatro meses consecutivos de caídas y se encamina a perder la barrera del 12%, cota que no cede desde julio de 2013. Sin incluir los cambios metodológicos, la ratio de morosidad se situaría cerca del 12,75%. De este modo, la morosidad de la banca ha caído en diciembre en más de un punto porcentual sobre el máximo histórico marcado en diciembre de 2013 (13,6%). También supone 3,35 puntos porcentuales menos respecto al máximo de la crisis anterior, que data de 1994, cuando se estableció en el 9,15%.

Según los datos provisionales publicados ayer por el Banco de España, la cifra total de créditos dudosos ha descendido hasta los 172.602 millones. El descenso producido en el último mes de 2014 es menos pronunciado debido a que el saldo de crédito se ha reducido un 0,46%. En concreto, el crédito global del sector se ha rebajado en 6.356 millones en diciembre respecto al mes previo.

Información también en Cinco Días, El País, La Vanguardia
(Expansión. Página 15. 1 columna)

Los expertos consideran que la situación actual es especialmente delicada para el mercado de la vivienda: se atisba la recuperación, pero no está garantizada. “Las compraventas han comenzado a crecer porque ya no podían caer más.

Pensemos que, pese a la crisis, la demografía hace que siga habiendo bodas, divorcios, nacimientos, defunciones, y eso propicia cambios en la necesidad de vivienda”, reconoce un representante de una tasadora. A esos mínimos que aporta el movimiento natural de la población se han unido durante 2014 dos factores cruciales: el ajuste de precios acumulado por las viviendas y la reapertura del crédito. Todavía no se han publicado las dos estadísticas oficiales (INE y Ministerio de Fomento) de precios correspondientes a todo 2014, pero con las últimas cifras disponibles se puede concluir que los inmuebles se han depreciado más del 30% desde 2008. Es decir, las casas valen hoy lo mismo que en 2004 y en muchos lugares, como la costa mediterránea, las transacciones que se cierran ahora lo hacen a la mitad del precio en el que fueron escrituradas esas mismas casas en la compra anterior. De hecho, los precios cerrarán 2014, cuando se publiquen los datos, con suaves caídas, mucho más moderadas que las de 2013 e incluso en algunos lugares con tímidas alzas. Esto es
lo que ha propiciado que el consenso de los analistas apueste por que el ajuste ha tocado suelo, “aunque todavía este año habrá zonas donde el mercado estará muy deprimido y allí los precios seguirán a la baja”, augura la directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor.

Para el otro gran indicador del mercado, el que mide el pulso de la demanda, las compraventas, el año pasado sí que fue notablemente mejor que el anterior. Se mida con datos de los notarios o de los registradores (INE), en 2014 se vendieron más viviendas que un año antes, y ello fue así gracias a la mejora de la coyuntura económica global y la suave recuperación del crédito. Para quienes han logrado mantener su empleo y su nivel de ingresos durante la crisis, adquirir una vivienda ahora solo conlleva ventajas: es de media un 30% más barata y, si requieren hipoteca, los bancos vuelven a estar en disposición de concederlas, con otras condiciones, eso sí. Este ha sido, sin duda, uno de los compradores tipo que más ha impulsado las ventas, también conocido como demanda solvente embalsada, aquella que espera a que los precios bajen al nivel que cree adecuado para comprar. La demanda que aún no es solvente sigue embalsándose, a la espera de su oportunidad. Además de estos compradores, hay que destacar el creciente peso de los extranjeros, tanto los residentes
como los no residentes. Los primeros vuelven a comprar confiados en que la recuperación económica es una realidad y los segundos lo hacen atraídos por unos precios más que atractivos. Los notarios certifican que en 2014 una de cada cinco casas fue adquirida por un foráneo.

Para este año, todo indica que esa tendencia seguirá, aunque desde el Colegio de Registrador
es consideran que las compras realizadas por los extranjeros no serán determinantes para hablar de recuperación. “Para concluir que el mercado inmobiliario ha dejado atrás la crisis será crucial lo que haga la demanda nacional, no la extranjera y tampoco las operaciones que puedan llevar a cabo los grandes fondos de inversión”.

Dependiendo de la estadística que se considere, las ventas de casas cerraron 2014 con incrementos del 19,6% (notarios) o del 2,2% (registradores-INE). Lo que no cabe duda es que la tendencia es a mejor y sobre todo en la vivienda usada.

Gracias al saneamiento del sector financiero, los bancos volvieron a reabrir el grifo de la financiación. En 2014 se contrataron 203.652 hipotecas, un 1,98% más que el año anterior. También se han disparado las compras sin hipoteca, que ya representan casi un tercio del total. La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) pone el acento en que la
construcción de nuevas casas no alcanzará velocidad de crucero hasta que los precios de la vivienda recuperen las tasas positivas de manera generalizada, ofreciendo así rentabilidades atractivas al promotor. Y otra de las incertidumbres que acechan a los pronósticos es que por mucho que mejoren las condiciones de financiación, si el nuevo empleo no es estable y de calidad, pocos tendrán acceso a esos nuevos créditos.

Todos quieren que el sector se recupere, pero alejado de los excesos y desequilibrios del pasado. Las cifras elaboradas por Tinsa sobre cómo ha cambiado el mercado evidencian que el esfuerzo que deben realizar las familias para pagar su casa está mejorando, al pasar de casi 12 años de sueldo en 2007 a poco más de 7 el año pasado. Si solo se tiene encuentra el coste de la hipoteca, la proporción pasa de 7,2 años a 4,5 en idéntico periodo.

(Cinco Días. Primera página. Páginas 10 y 11. Editorial en página 8. Sábado 14-Domingo 15)

En las comunidades de vecinos hay elementos que pueden disfrutar todos los vecinos de manera común (escalera, patio, ascensor…) y hay otros elementos comunes que tan solo pueden usarse por unos pocos propietarios. En este caso hacemos mención a las terrazas y patios interiores, que a pesar de conformarse como elemento común, su uso suele darse a uno o varios vecinos (los de la primera planta, normalmente) para que la disfruten individualmente. Pero no hay que olvidar que su disfrute también conlleva cierta responsabilidad, y el mantenimiento ordinario, la limpieza… deben realizarse por parte del vecino que goza del uso de dicho espacio. A pesar de ello, no deja de ser un elemento común y su disposición y reparación extraordinaria (por ejemplo, una rotura en el desagüe de la terraza, o el mal estado de las baldosas tras muchos años de uso) debe realizarse por parte de la comunidad y el vecino que usa dicha terraza debe permitir -y en algunos casos sufrir- el paso de los reparadores hasta ese patio interior.

A continuación, hay una serie de puntos o normas de convivencia que permiten conocer mejor los límites a la propiedad en las terrazas o patios, puesto que es una zona que suele dar problemas a la hora de delimitar dónde termina la comunidad y dónde comienza el vecino que tiene el uso de dicha terraza. Son puntos muy generales, y pueden servir como orientación a la hora de resolver pequeños conflictos, pero es recomendable que si tienen alguna duda importante acudan a un Administrador de Fincas especializado en Propiedad Horizontal, que sabrá resolver el tema con corrección.

-La terraza situada en lo alto del edificio es también cubierta o tejado del mismo, pero su uso o disfrute suele estar adjudicado a algún copropietario (si hay dudas es necesario consultar la división horizontal del edificio).

-Los usuarios de las terrazas deben mantenerlas en perfecto estado de limpieza y conservación, siendo responsables de los daños causados a otros por estos incumplimientos.

-Igualmente, los patios de luces son elementos comunes, de los cuales, los primeros pisos pueden tener el uso y disfrute, por lo que deben mantenerlos en perfecto estado de limpieza y conservación.

-Cubrir patio o terrazas con tejadillos debe ser autorizado previamente en la Junta de Propietarios por unanimidad.

-Los patios no son el basurero de las casas, por lo que está totalmente prohibido tirar basura en ellos.

-Las salidas de humo de cocinas libres a patios de luces son ilegales, debiendo recogerse por una chimenea propia que suba hasta el tejado.

-Los tendederos de la ropa deben instalarse paralelos a las paredes exteriores del patio de luces en cada piso y nunca cruzando los patios.

-La ropa debe tenderse escurrida y, en caso contrario, debe avisarse al vecino del piso inferior, sobre todo si destiñe o tiene lejías.

-La ropa tendida no debe alcanzar a las ventanas del piso inferior.

Si necesita algún presupuesto de Administración de Fincas para su comunidad de vecinos, puede contactarnos en el 976 204999 o escribir un mail por nuestra página de contacto