A la hora de alquilar un piso o local en Zaragoza es muy importante garantizar el cobro del alquiler a lo largo de toda la duración del contrato de arrendamiento. En este artículo vamos a analizar cada una de las formas que como propietarios, podemos garantizar el pago del alquiler una vez firmado el contrato.

GUIA DE CONTENIDO (ÍNDICE)

• 1.-Fianza Legal
• 2.-Garantía adicional
• 3.-Estudio de solvencia
• 4.-Seguro de alquiler
• 5.-Aval bancario
• 6.-Aval personal

1.-Fianza Legal

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Artículo 36) establece que el inquilino debe de aportar una cantidad en concepto de depósito como garantía del cumplimiento del contrato. Actualmente, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda del año 2023 (y en regulaciones anteriores) la fianza legal que se establece para alquilar un piso es de una mensualidad (con la posibilidad de ampliarla con garantías adicionales que veremos después).

En el caso de los locales comerciales, la fianza legal son dos mensualidades (ojo, hay que tener en cuenta que la Fianza no tiene IVA ni retención) que también deben de ingresarse en el Departamento correspondiente de la Comunidad Autónoma que corresponda (En Aragón, es el Departamento de Vivienda del Gobierno de Aragón).

El propietario debe depositar estas cantidades en el lugar que marque su Comunidad Autónoma, por lo que no puede quedárselas en su cuenta corriente, y se arriesga a tener sanciones si no realiza este depósito de la fianza en tiempo.

2.-Garantía Adicional

Además de la Fianza Legal, el propietario puede pedir una garantía adicional, es decir una cantidad aparte de la fianza que permita asegurar el pago de la renta y/o el incumplimiento del contrato. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (Artículo 36) limita para los alquileres de vivienda habitual esta cantidad hasta dos mensualidades de renta, lo que supone que entre fianza legal y garantía adicional solo se pueden pedir hasta un total de tres mensualidades.

En contratos de arrendamiento de local es posible pedir mayor cantidad de garantía adicional? Si, la ley tan solo establece limitaciones para los casos de alquiler de vivienda habitual, y eso supone que esta limitación de dos meses de renta no se aplica para otro tipo de alquileres, como por ejemplo, lo de local comercial.

Hay que depositar la Garantía adicional en el departamento de vivienda de nuestra Comunidad Autónoma? No, tan solo es obligatorio depositar la fianza legal, siendo posible que la cantidad entregada como garantía adicional quede en poder del propietario arrendador.

Estas cantidades que se entregan, no tan solo pueden servirnos para garantizar el cobro del alquiler, sino también para asegurar el cumplimiento de ciertas clausulas del contrato (por ejemplo, mantenimiento adecuado de los muebles y/o electrodomésticos).

3.-Estudio de Solvencia

A la hora de firmar un contrato de arrendamiento, es importante realizar un estudio de solvencia más o menos completo a la hora de analizar el perfil del posible inquilino. Un estudio de solvencia supone conocer los ingresos que tiene una persona que le permitan pagar con cierta normalidad el alquiler, suministros y un nivel de vida acorde a su situación personal.

Tradicionalmente, se ha entendido que el coste del alquiler no debe suponer un coste mayor al 30%-35% de los ingresos netos, y será este criterio el que debemos seguir a la hora de realizar el estudio de solvencia.

Hay que tener cierto cuidado a la hora de analizar la documentación que se nos entrega (cumpliendo en todo momento con la protección de datos) y si tenemos alguna duda solicitar información que corrobore la veracidad de lo presentado (por ejemplo, en algunos casos es recomendable solicitar la vida laboral).

Es importante también saber analizar los datos que nos proporciona la documentación de ingresos (generalmente el contrato de trabajo y nóminas) para saber si la economía de esta persona es ordenada o si por el contrario tiene deudas o embargos pendientes que puedan suponer un problema para que podamos cobrar el alquiler pactado.

4.-Seguro de Alquiler

La opción del seguro de alquiler es una de las más utilizadas últimamente. El funcionamiento de un seguro de alquiler supone que la entidad aseguradora realiza un estudio de solvencia de los inquilinos y determina si cumple o no cumple con sus requisitos.

Si el seguro determina que el inquilino cumple con los requisitos que necesitan da el visto bueno y se puede firmar el contrato, para a la vez contratar este seguro de impagos.

El seguro de impagos tiene ciertas coberturas, pero principalmente sirve para garantizar el cobro del alquiler del contrato durante la vigencia de ese seguro anual (se renueva anualmente). Además de esta garantía, también se suelen incluir algunos conceptos como los gastos de abogados o los daños por actos vandálicos.

El coste de este tipo de seguro supone normalmente un poco más de media mensualidad para cubrir el seguro del año entero. Lógicamente, como todos los seguros tiene sus condiciones particulares y recomendamos estudiarlas antes de su contratación.

5.-Aval Bancario

El Aval bancario era un recurso muy extendido anteriormente, pero que hoy en día parece haber caído en el olvido.

Un aval bancario supone garantizar cierta cantidad de dinero por parte del banco, de manera que si el inquilino no cumple con sus obligaciones, será el banco quien lo haga. Esta garantía suele suponer que el inquilino deposite esa misma cantidad en el banco (lo que también se denomina “pignorar” esa cantidad).

Esta manera de garantizar el cobro del alquiler ya no se suele usar debido al cambio legislativo que implica que no se pueden pedir más de dos mensualidades de garantía adicional a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda. De esta manera, se limita la cantidad de aval bancario que se puede solicitar a esas mismas dos mensualidades de renta (en los casos de alquiler de piso), y por lo tanto es preferible solicitar estas mismas cantidades en efectivo que realizar esta operación de aval bancario, que tiene costes para el inquilino y no supone una diferencia para el propietario arrendador.

6.-Aval personal

Esta última manera de garantizar el cobro del alquiler no es nueva, pero si ha tomado cierta importancia últimamente. De la misma manera que anteriormente se podía buscar un avalista en un contrato de arrendamiento donde el inquilino principal no tenía suficientes recursos económicos como para hacer frente al pago del alquiler con normalidad, actualmente ha tomado cierta importancia.

La actual legislación de arrendamientos urbanos, mucho más garantista que antes con los inquilinos que dejan de pagar el alquiler, puede llevarnos a la situación de tener un inquilino que tras ser declarado vulnerable ni paga, ni tiene una alternativa habitacional donde marcharse. No es lo habitual, pero puede suceder que el juzgado interrumpa sine die el desahucio de una vivienda, hasta que se le encuentre por parte de la administración otra vivienda social donde el inquilino pueda marcharse.

Para estas situaciones, hemos comprobado que la existencia de un aval personal por parte de un familiar cercano o amistad puede suponer una ayuda a la hora de hacer valer los derechos del propietario ante el inquilino incumplidor, y por lo tanto es recomendable (si creemos que podemos tener problemas en el futuro con el inquilino) incorporar un avalista que si hay problemas “juegue a nuestro favor” si hay problemas, puesto que de otro modo tendrán que responsabilizarse económicamente del impago del inquilino avalado.

En el caso de los locales comerciales, es habitual que se firmen los contratos con sociedades limitadas que en el futuro se pueden declarar en quiebra, por lo que también es recomendable que su administrador sea avalista personal de la sociedad que representa.

Este tipo de clausulas deben realizarse correctamente, de manera que no nos veamos en una situación donde el avalista pueda sustraerse de su posición como garante del inquilino. Le recomendamos que la redacción del contrato la realicen profesionales con mucha experiencia en la redacción de contratos de arrendamiento, como por ejemplo Fincas Torrenueva.

En resumen, a la hora de garantizar el cobro del alquiler de un piso o local, existen variedad de opciones que se pueden aplicar (una o varias) y de ese modo intentar evitar que se nos complique el cobro de las rentas pactadas en el contrato.

Si quiere que desde Fincas Torrenueva realicemos un estudio de solvencia, contratar un seguro de impagos o simplemente redactar un contrato de arrendamiento que garantice en lo posible el cobro de las rentas, póngase en contacto con nosotros y le ayudaremos en todo lo que necesite.