Este año 2023 hemos tenido uno de los cambios legislativos más importantes en España a la hora de regular el alquiler de viviendas. Esta ley, acertadamente o no, trata de buscar una solución a los problemas del mercado de vivienda en España, pero haciendo especial mención a algunos mercados más concretos donde el precio de los alquileres se ha hecho casi inasequible para la mayoría de los inquilinos (por ejemplo, se hace referencia a las grandes capitales, algunas zonas muy dependientes del Turismo como la Costa Levantina o la Costa del Sol, Baleares…).
Desde Fincas Torrenueva creemos que el objetivo de la ley es correcto, y debe haber algún tipo de propuesta legal que mejore el mercado de alquiler de viviendas, pero no estamos del todo seguros que con esta ley se pueda conseguir. A continuación vamos a analizar algunos puntos concretos de la ley y daremos nuestra opinión (que puede ser equivocada, pero vamos a fundamentar el motivo de la opinión).
-Zonas Tensionadas:
Uno de los puntos que creemos positivo es la creación de la figura de zona tensionada. En algunas zonas de España se pueden encontrar (por suerte, Zaragoza no está entre ellas) zonas donde el coste del alquiler ha subido tanto que el esfuerzo que debe hacer un trabajador para pagarlo se ha vuelto casi insostenible, de modo que en lugar de alquilar una vivienda, suelen optar por alquilar habitaciones. Esta situación se suele generar en zonas donde existe un gran interés turístico, donde un gran número de viviendas pasan a alquilarse en el mercado turístico en lugar del residencial. ¿Se podría solventar ese problema limitando el número o proporción de viviendas dedicadas al mercado turístico? Realmente algunos ayuntamiento ya lo hacen, y de hecho la ley de vivienda no lo limita.
Por otro lado, y teniendo en cuenta que en España las competencias de vivienda están otorgadas a las Comunidades Autónomas, es posible que en algunos casos esta ley no llegue a desarrollarse por no estar de acuerdo con la regulación (o que el actual gobierno lo desarrolle y el próximo deroga la regulación). Sería mucho más claro y seguro para los ciudadanos establecer unos mínimos que fueran lo más objetivos posibles y no necesitaran del desarrollo legislativo autonómico, aunque algunas Comunidades pudieran endurecer esos criterios si así lo creyeran oportuno.
-Grandes tenedores:
Otro de los temas que regula la actual ley de vivienda es la figura del “gran tenedor de vivienda”, estableciendo una regulación más estricta a la hora de contratar y fijar precios de las viviendas. A priori no es una figura que nos parezca negativa, pero también es cierto que las exigencias pueden perjudicar la inversión en vivienda residencial por parte de empresas que puedan profesionalizar el mercado de alquiler residencial en España. No obstante, la exigencia de 10 viviendas o 5 en zona tensionada es un requisito más o menos fácil de cumplir, pero para los particulares es relativamente sencillo evitar (constitución de una sociedad nueva para cada 5 o 10 viviendas).
-Desahucios por impago:
Aquí es donde no podemos estar de acuerdo. Y es que al propietario (sea gran tenedor o no) se le impone una especie de via crucis a la hora de reclamar cuando un inquilino deja de pagarle el alquiler, con el único resultado de que ahora sea necesario justificar si alguien lo es o no lo es, mediante la solicitud de notas simples por cada inmueble del que se sea propietario. Esto lo que provoca es que el procedimiento se alargue más de lo necesario (con el consecuente perjuicio económico al propietario) y que se le impongan una serie de responsabilidades al propietario como garante del derecho a la vivienda frente a su inquilino, sin que la Administración asuma ningún tipo de responsabilidad por ello.
Esta serie de perjuicios, que van en beneficio de los actuales inquilinos, posiblemente sean perjudiciales de los siguientes que todavía no lo sean, puesto que el propietario, para cubrir esa parte de riesgo con nuevas garantías a los que quieran alquilar ahora. Si el objetivo de la ley es mejorar el mercado del alquiler residencial, sinceramente, no creemos que la ley cumpla su objetivo.
